上海高价地热开始转移 在地价高的地方买房子反而更安全

　　“开发商在选择土地时要综合考量周边房价的增幅，积极布局未来房价有大幅度增长空间的区域，土地价值就会更高。”刘策表示。

　　其实，这一现象的出现也是城市化的必然产物。都市圈概念兴起，中心城市、中心区域的楼市价值外溢，也会带动土地市场的趋势变化。

　　上述报告就显示，在城市化进程中，当城市化低于50%，楼市和土地市场最热门的区域为中心区域;

　　当城市化在50%-70%之间，由于中心城区土地有限，城市发展需求扩张，土地市场的热门区域则转移到城市的次中心区域;

　　当城市化率超过70%，会出现逆城市化，郊区会逐渐发展起来;

　　城市化率达到80%以上，旧城改造增加，中心区域则会再一次得到发展。

　　新城控股副总裁欧阳捷则指出，这一现象的出现也存在政府方面的因素，因为政府出于提升整体价值的考虑，在次成熟板块会投入更多，成熟板块反而不是政府投资最多的区域。

　　因而，一方面是中心区域地块普遍价格高企，开发商会很谨慎;一方面是次中心价值在提升，地价相对中心区较低，更有机会抢到。所以，次中心区反倒成了这一轮土地热潮的核心，开发商的蜂拥而至也让区域地价远远超出市场行情。

　　高价地底气是“赌”出来的?

　　但这样的高价地热潮，有风险吗?

　　以7月拍出的浦东祝桥高价地为例，地块可售楼板价超4万/平，保本售价预计超5万/平，而目前地块周边项目的平均售价不足3万/平。这就意味着，在地块推出市场时，区域房价必须要上涨近7成，项目才能保本。

　　但上海中原地产市场分析师卢文曦就直言，对区域未来2-3年房价涨近7成的可能性存疑。

　　欧阳捷就指出，长期来看，房价还是会持续上涨的，所以最中心地块的风险显然不大，即便有风险，也很可能是因为企业的现金流、长周期融资成本等方面的问题。

　　而次中心区域地块的风险，取决于政府投入的多少，以及投入是否能够转化为房地产价值。另外，开发商打造产品的能力也至关重要，好的产品和服务能够提升区域的整体价值。

　　刘策则表示，如果出现政策调控以及突如其来的金融危机等，次中心区房价不仅达不到预期的上涨幅度，对资金和利润存在侵蚀作用，甚至会出现资金链断裂的危险。

　　“次中心区域的建设处于起步阶段，经济基础、产业支撑能力以及抗风险能力不如中心区域。”

　　这样看来，开发商对次中心区土地的疯狂态度，其实像一场对高房价的赌博：中心区风险更小，但出高溢价更难;次中心风险更大，一旦踏错就可能亏损巨大，但如果够准，就能获得高额回报。

　　因而对个人购房者，刘策建议不管城市化发展到哪个阶段，从投资回报以及安全性考虑，中心区都是最佳的选择。

　　欧阳捷也表示，对于长期投资者来说，市中心的产品永远是上涨最好、最稳健的。对于短线投资者来说，政府重点改善区域是升值潜力最快的。