陆家嘴85亿购苏州绿岸95%股权 农行借信托驰援45亿元

　　2016年，既是高价地年，也是并购年。房企并购浪潮并不比赤膊上阵拍地逊色多少，动辄砸下数亿，甚至几十亿、上百亿元。

　　10月18日，陆家嘴(600663，SH)发布公告称，全资子公司上海佳湾资产与华宝信托-安心投资20号集合资金信托计划联合竞得苏州绿岸房地产公司(以下简称苏州绿岸)95%股权，总耗资逾85亿元。

　　标的房企苏州绿岸涉及17块待建土地，陆家嘴将之视为其业务版图扩张的重要一步。《每日经济新闻》记者发现，该并购背后的资金构成颇值得玩味，涉及国有银行借信托通道提供了逾5成杠杆资金。

　　尽管如此，陆家嘴的野心并非这些，最近正筹划近百亿元现金收购母公司金融资产。它能吃得消吗?

　　陆家嘴要“走出去”

　　围绕苏州绿岸95%股权，据悉当天有20多家房企参与竞拍，其中京城“地产一霸”金隅股份10月10日即发布了其子公司上海金隅大成房地产公司拟参与竞拍的公告。

　　为了获得股票投资人支持，金隅股份专门刊发了一份苏州绿岸地产浒墅关镇项目的可行性研究报告。

　　苏州绿岸成立于2014年11月份，注册资本5000万元，注册地位于苏州市高新区，江苏苏钢集团为其唯一股东。

　　资料显示，早在13年前，北大方正集团与苏州市国资委签署了国有股转让协议，顺势入主苏钢集团，2013年为其制定了“北大方正·苏州现代服务业集聚区”项目规划。

　　该项目规划一共分为“低碳金属材料智造园、现代物流智慧园、循环经济产业园、北大青年城创业园”4个板块，北大方正集团试图用“腾笼换鸟”之术投资百亿元改造旧厂区。

　　苏州绿岸就是开发北大青年城创业园的项目公司，旗下主要为17宗国有建设用地。陆家嘴公告透露，这些土地的土地出让金已支付完毕，已全部取得《国有土地使用证》。

　　具体来看，项目地块红线内使用权面积约65.95万平方米，土地性质涉及住宅、商办、工业(研发)、宿舍、幼儿园、加油站等，规划总建筑面积约为108.4万平方米，其中住宅部分约66.4万平方米。

　　从苏州绿岸近两年业绩来看，因为土地暂未开发，所以财报并不好看，除了无营业收入之外，净利润从2014年亏损143.8万元扩大到2015年亏损275.6万元。

　　此外，截至今年8月底，苏州绿岸尚欠母公司苏州苏钢集团16.85亿元股东借款。记者注意到，项目房企既无实际经营，又有股东借款，类似情况多为母公司替项目房企垫资拿地，之后在母公司财务报表上作为“其他应收款”挂账处理。

　　据悉，当天参与竞拍的房企20多家，经过两个多小时激烈角逐，最终陆家嘴联合华宝信托豪掷逾85亿元，一锤定音。

　　陆家嘴董秘办一位工作人员告诉《每日经济新闻》记者，公告已有说明，务实一点说，主要是公司想走出去，拓展发展空间。

　　并购资金从何而来

　　记者注意到，上述逾85亿元并购资金中，陆家嘴全资子公司上海佳湾资产出资20.25亿元，华宝信托-安心投资20号集合资金信托计划出资大约65亿元。

　　如果仅限于此，上述并购并无特殊之处。《每日经济新闻》记者研究发现，该信托计划背后是一个结构化信托构架，其中中国农业银行作为信托计划优先级委托人，出资44.76亿元，陆家嘴另一全资子公司上海佳二实业作为劣后级委托人，出资与上海佳湾资产数额相同。

　　依此来看，这意味着陆家嘴自己实际出资并购资金仅大约40.5亿元，剩下的全部来自中国农业银行的信托优先级资金，相当于为该并购行为提供了逾五成杠杆资金。

　　用益信托工作室资深分析师李旸告诉记者，从信托结构来看，这个信托计划实际上就是用来收购的一个金融工具。收购完成之后，按照约定安全退出，优先级资金一般会收取固定收益。

　　杭州工商信托一位不愿具名的投资顾问介绍说，“当前，资金利率处于低位，资产配置荒蔓延全市场。银行表内外庞大的资金量存在多元化投资配置的压力。核心城市的地产项目安全性较高，收益率还可以。”

　　据悉，金融街最新公开发行了25亿元固定利率债，其中品种一规模为5亿元，票面利率仅为2.9%，创下房企发债利率新低，而品种二规模为20亿元，票面利率也仅为3.2%。

　　记者还发现，陆家嘴近期正在筹划以现金方式收购母公司陆家嘴集团与上海前滩国际商务区投资集团合计持有上海陆家嘴金融发展有限公司88%股权，交易对价大约94.9亿元。

　　目前，上海陆家嘴金融发展有限公司的持牌金融机构主要为陆家嘴信托、爱建证券、陆家嘴国泰人寿。这与陆家嘴发力“地产+金融”双轮驱动战略一脉相承。

　　截至6月底，陆家嘴账面现金约52亿元，其中上半年土地和房产销售收入(含预收款)约 28亿元，其它现金或来自债券融资所得。

　　巨资拿下苏州绿岸，陆家嘴如何掏出更多真金白银?该房企在重组预案中对外透露，收购资金中，自有资金占四成，剩下的来自银行并购贷款，已向相关银行申请并购贷款。