上海最严楼市新政半夜鸡叫 换房者一夜多付135万

　　“这次调控的严厉程度，是很多企业预计不足的。这次的宏观调控力度超过之前每一次，是自上而下的、目标管理的。这次的楼市调控直接关系到十九大。”上海楼市调控新政出台前6天，融创中国控股董事长孙宏斌在某次金融年会上作出了这样的预测。

　　孙宏斌关注的，是他的房地产商朋友们，“很多开发商朋友还没有认识到这次调控的严峻性。再怎么重视这次的宏观调控，都不为过。”他直接表示。

　　面对日趋苛刻的买房条件，一众房企是退出地产江湖，还是继续活着?有个近似段子的故事颇能视作对这一问题的回答。在一场题为“长三角土地有多贵?”的对话中，新城控股(12.160, 0.07, 0.58%)集团有限公司副总裁欧阳捷当场询问：是拿到地更焦虑，还是拿不到地更焦虑?三位开发商一致回答：拿不到地更焦虑。

　　据中原地产研究中心统计，截至11月23日，出台调控政策的22个城市中，拿地金额超过百亿元的房企合计达到37家，合计拿地金额达9108亿元，合计建筑面积为8066.7万平方米，平均拿地成本11290元/平方米。相比2015年标杆房企在这22个城市的拿地平均成本，足足增加了42.8%。无论是拿地金额、数量，还是高价地的出现频次，都刷新了历史纪录。

　　钱从哪里来?中金公司近期发布的一份研报指出，2016年有约5.5万亿元的外部资金流入地产市场，来自银行理财产品的资金大幅增长，全年预计贡献4万亿元(占比超70%)，成为开发商外部资金的重要来源。

　　新政同时明确指出，上海市银监局已会同规土部门深入核查了部分土地拍卖的竞得资金来源，正在对查实存在资金违规进入土地交易市场问题的银行业金融机构采取行政处罚措施。

　　猛药去急症还是温补拔病根?

　　自10月8日发布“沪六条”以来，上海楼市进入低位盘整期，成交量大幅下滑，尤其是到了11月，客户量比10月少了接近一半。

　　但楼市的成交价仍在上涨。

　　国家统计局数据显示，10月份，上海新建商品住宅成交均价环比上涨0.5%，比9月份回落2.7个百分点，是今年以来上海月度新房价格环比涨幅首次回落到1%以下，但同比涨幅达到37.4%。从同比涨幅来看，上海还是处于涨幅靠前的城市，调控压力仍没有消除。而中原地产数据显示，11月中旬，上海新房成交面积13万平方米，环比上升26.8%;新房成交均价突破5万元，达到每平方米53971元，环比上升17.1%。

　　这也成为此次“最严楼市新政”出台的背景之一。

　　在上海财经大学不动产研究所执行所长陈杰看来，“沪六条”后的上海楼市虽然降温了，但总体来看，成交价格依然在上涨，尤其是最近，上海房价出现回暖趋势，如果继续反弹，将导致政府前期政策达不到调控目标，所以必须加码。

　　陈杰认为，本次上海楼市新政打击最广的人群，是运用杠杆较多、到处炒房的投资投机者：“金融属性强，杠杆工具多，是本轮上海房价上涨的重要特征，新政希望通过降杠杆、通过金融手段逼迫一部分资金从楼市中撤出。”

　　这一次，房价真的会降吗?

　　“此次调控政策出台后，上海楼市成交量会进一步收缩。而价格方面，当前议价空间已经扩大到3%-5% ，随着交易量的收缩，还价余地的扩大，价格将出现实质性下跌。”上海中原地产市场分析师卢文曦分析认为。“此次‘认房又认贷’，为上海的楼市带来了‘速冻’效果，但可能不会马上出现大幅度下跌。这轮调控措施坚持四五个月，房价就很可能出现松动。”陈杰分析道。

　　也有业内人士提出质疑，单纯用“限贷限购”的政策属于“猛药去急症”，实质上难以改变各方预期，相反，“温补拔病根”则有利于逐步深入调控改革，真正从供给端实现去杠杆。