“类住宅”成历史 开发商集体“站岗”

　　绿地集团董事长张玉良此前表示，上海之所以要停掉一部分酒店式公寓，其实就是因为散售：“因为在同一个地方，你的住宅价格和商办价格差了80%，这其实是政府错配了资源，明明这个地方是要配住宅的，但是你偏要配办公，这是没有理由的、人为造成的，开发企业没办法，拿的是办公用地，但市场需要的是居住产品，那就改为居住。现在政府的意思是，改成居住后，如果你统一经营是可以的，但要是出售，就会阻止你了。”

　　绿地一位要求匿名的内部人士对经济观察报称，绿地真正涉及到“类住宅”的商办项目仅仅是个别项目，绝大部分是办公楼和商场，对公司业绩的影响可以忽略不计：“暂停的项目会配合清查。我们的策略就是顺应市场和政策导向，既然商住产品不能做了，可能今后这样的地块就会回避，另外顺应市场调整自己的产品定位、拿地策略和销售策略。”

　　房企的对策

　　虽然多家房企在接受采访时均称，旗下受到影响的项目占据整体比例较小，公司会配合政府做好核查清理工作，但是，多个项目暂停销售并不是小事，据了解，多家房企都在紧急磋商解决办法。

　　某港资房企在上海浦东的酒店式公寓项目已经卖到尾期，同样被暂停网签，该公司正考虑将剩余房源尝试社区商业。

　　转型做长租公寓也是一个出路，绿地正有所行动。张玉良此前在接受经济观察报采访时表示，绿地在2017年会上一大批长租公寓，正是结合旗下的商办地产来做，主要集中于大城市的核心地段和交通便捷的地方，例如产业新城、高铁站附近。

　　今年年初，绿地铺下了约20个长租公寓，由自己的酒店公司统一运营。张玉良认为，做长租公寓同样可以有好的收益：“因为商办土地的成本比较低，比如在上海，基本上8%-9%的收益率是能够实现的。我们有两类，一类是新建的，拿到地就直接开始做，一类是把原来的办公改造成酒店式公寓，然后持有经营。”

　　也有一些企业正变相突破政策的限制，积极促进旗下商住项目的销售。某排名前十房企位于上海宝山的大型商办综合体项目，此前在售37—70平方米写字楼产品，但按照该项目售楼员的说法，其实就是“类住宅”产品：“本身就是打算做酒店式公寓，厨房卫生间都做好了。”该售楼员称，37平方米户型已经售完，在售的有50、54和70平方米商业。

　　虽然网上房地产显示该项目的状态是“暂停销售”，但售楼员称仍然可以草签合同，只是不能网签，不能到交易中心备案。“网上不给卖了，政策还没出来，但是你跟我们签合同一样的，是具有法律效益的，另外你认购的时候我们会和你签一份协议，无论是自己的原因还是政策的原因，你不想要了，可以无条件退款。”该售楼员还称，如果将来政策全面禁止酒店式公寓，购房者也可以选择退款。

　　逐步整治

　　上海对“类住宅”的清理，是循序渐进的。

　　2016年12月下旬，上海开始暂停对公寓式办公楼项目的规土管理各事项的审批。随后，上海市规划和国土资源管理局牵头召开了研究加强“类住宅”管理有关工作部署会议，明确表态对类住宅加强管控，并督促各区对类住宅的供应量、销售量、存量等基本情况摸底、排查。

　　重磅动作发生在2017年1月，上海市住建委会同相关部门对商业办公项目进行集中清理核查，网上房地产显示，上海各区的多达148个商业办公项目被强制暂停网签。其中，嘉定区是重灾区，有多达28个商办项目被暂停销售。

　　经济观察报了解到，上海此次的停售主要针对150平方米以下户型的商住项目，与此同时，诸多纯商办项目由于存在大量的小面积写字楼产品等，也一并被停止网签。

　　官方的定性随之而来——认为“类住宅”等产品扰乱了房地产市场的秩序。上海市住建委在1月7日表示，经有关部门调查发现，上海市部分商业办公项目存在较为严重的擅自改变房屋单元空间分割、私自接通燃气管道等改变房屋使用性质情况，使得房屋结构、消防等存在安全隐患。同时，一些项目还在销售中进行虚假宣传，严重误导购房人。

　　在暂停网签后，上海市在闵行区和嘉定区展开试点整顿现有商住项目，要求试点项目“拆墙、拆煤气，拆上下水”以恢复其商办功能。

　　随后，4月21日，上海市宣布自4月10日起实施土地出让新规，今后办公用地不得建设公寓式办公，商业用地出让合同中未经约定，不得建设公寓式酒店。此外，办公、商业可售部分以层为单元进行销售，宣告类住宅从源头上的“终结”。

　　整顿的效果立竿见影。同策咨询研究部数据显示，2017年2月，从酒店式公寓的市场供求来看，市场表现低迷，连续两个月0供应，3月成交2.8万平方米，环比、同比分别下滑20%、56%，创2015年3月以来的最低值，成交均价也环比下滑24个百分点至23293元/平方米，同比则上扬11%。很显然，类住宅的成交量价在政策面影响下已经陷入僵局。

　　但截至目前，上海市依然未出台针对现有“类住宅”项目的政策。一位被核查商办项目的销售人员表示，各方面消息透露，预计统一的政策在5月份会出台。