317新政后遗症：降温度不降难度的学区房

　　4月27日，继丰台、顺义之后，海淀、朝阳、西城等区也陆续公布2017年义务教育阶段入学政策。

　　其中，海淀区的义务教育阶段入学工作主要强调三大方面，一是小学继续实施六年一学位，逐步推进多校划片入学方式;二是加强部门联动，加大入学资格条件的审核;最后则是小升初取消“推优”，增加“登记入学”，降低特长生招生比例。

　　伴随上述政策的出台，购买到精准学区房似乎越来越困难，同时，在北京(楼盘)密集出台楼市调控政策后，学区房的人气和价格更是每况愈下。

　　“登记入学”能让教育均衡?

　　近日，海淀、朝阳、西城等区相继公布2017年义务教育阶段入学政策，综合来看，今年幼升小各区不同程度增加了多校划片比例，并加强实际居住审核，重点对过道房、车库房、空挂户等情况进行核查。

　　以海淀为例，自2017年起，海淀区小学将根据学校分布、学位供给、户籍、房产、居住年限等因素，逐步推进多校划片入学方式。

　　而在2017年小升初入学中，海淀区全面取消“推优”，增加登记入学方式，并将全区所有公办初中校都纳入登记入学范围。包括人大附中、清华附中、北大附中、十一学校、101中学、首师大附中等传说中的海淀六小强。

　　对此，中国教育科学研究院专家表示，“登记入学还是会依据“就近入学”的原则接纳学生，而海淀区的政策意图总体趋势是“均衡化”各校资源，只有总体均衡化，学区房的畸高才能抑制。”

　　据悉，具体录取的方法为符合海淀区初中入学条件的小学毕业生(九年一贯制学校小学毕业生除外)，按照自愿原则，依据区教委划定的登记入学区域，选择1-3所公办初中申请登记入学。报名人数少于登记入学招生计划的初中，学生直接登记入学;报名人数超过登记入学招生计划的初中，采用电脑派位方式入学，计算机在进行派位时，按照意向顺序进行。

　　目前，海淀区除九年一贯制学校小学毕业生直升本校初中外，其他小学毕业生可通过登记入学、特长生入学、公办寄宿学校入学、民办学校招生、派位入学五大入学方式。

　　根据安排，海淀将于5月1日启动义务教育入学服务平台，5月8日至31日完成小学和初中入学信息采集工作。

　　值得注意的是，在此次颁发的2017年义务教育阶段入学政策中，朝阳区为了降低家庭追逐优质小学、优质直升校的热度，6月30日以后完成买房的家庭，未来幼升小将都会执行“多校划片”，让房产对应两所以上的小学。

　　这使得部分家长加快购买学区房步伐，他们认为更多区域实施多校划片后，孩子最终能否进入名校将更无规律可循。

　　仅成交一套的“学区房”

　　事实上，自317新政实施以来，北京已多次加码楼市调控政策，其中更出台多项针对学区房的调控政策，连续施压之后，北京部分学区房已经开始出现降温势头，但整体而言仍保持在高位。

　　和讯房产在走访海淀西三旗附近的多家房产中介后了解到，目前各中介门店均相对冷清，相比317新政出台以前的销售情况，简直天壤之别。

　　“真的没法比，之前市场高烧不退，因房源紧张的缘故，客户看过两三套房源后便立刻出手购买，现如今，房源一下变多，许多诚心卖房的业主也将价位调低，但买房客户随即进入观望，只咨询不购买。其中，门店所在的育新花园小区在4月仅成交一套76平米两居。”链家中介凉玉说道。

　　他随即介绍起位于育新花园内的一套50平小一居，目前在链家app上报价为540万元，但实际上480万元就能成交，只是房主不愿意直接报这么低，心里有落差。

　　但买房客户仍表示再看看，凉玉并不意外，“现在都传言317系列调控，将影响在售二手房价格下调约20%，而目前的下降幅度约为10%，很多人还在等。”

　　据和讯房产获悉，育新花园的房源均价约为92371元/平，明显高于距其1000米外的沁春家园61407元/平，其价位巨大差距的原因还是教育资源的不均衡，育新花园所对应的小学为首师大附属育新小学，明显好于沁春家园对应的育鹰小学。

　　此外，受调控政策影响，不同区域的房源成交量、价均有所下降，这也包括海淀中关村(000931,股吧)附近的房源。

　　“中关村一小附近的房源现在多是14万元/平米左右，低于前段时间业主16万元/平米，之前市场好的时候，好多业主报的高价位，现在也已回落。”来自中关村我爱我家置业顾问说。

　　对于新的入学政策，这位顾问解释道，政策就是将原本一个房子对应一个学校改成两个或多个学校。具体细则还不得而知，但将一个很差的学校和一个很好的学校分在一起的可能性微乎其微。

　　据伟业我爱我家(博客,微博)集团市场研究院统计，2017年4月上旬(4月1日-4月20日)，北京全市二手住宅共网签11227套，环比3月同期下降19.3%，同比2016年4月同期下降33.6%。

　　据中原地产市场总监张大伟分析称，只要北京的入学政策还是“以房捆绑上学”，且其他区县的教育资源比不上西城、东城、海淀三区的话，政府的管控政策仍然难以学区房降温，不过未来学区房单价二三十万的价格可能降下来。