易居：2季度全国购房杠杆率现拐点 年底或降至33%

　　易居房地产研究院发布《全国居民购房杠杆研究》报告显示， 2017年上半年，个人房贷余额同比增幅回落至30.8%，幅度较一季度扩大4.9个百分点。2017年2季度，个人住房贷款余额新增1万亿元，同比下降7%，为2014年4季度以来首次下跌。全国居民购房杠杆率也出现拐点，2季度回落至43.9%。个人住房按揭贷款占新增境内贷款比例连续两个季度下降，由2016年底的56%明显回落至2017年2季度的28%，从绝对值来看，该指标仍高于2008年以来历史平均值20%，说明住户房贷部门去杠杆未来仍有空间。

　　易居研究院研究员王梦雯认为，目前基本可以确认当前全国个人购房杠杆已经步入下行通道，预计未来半年，政府不会放松对楼市的调控，并且短期内银根将持续收紧，金融秩序整顿将贯穿全年，全国居民购房贷款将持续回落，个人购房杠杆将进一步下降。预计年底个人购房杠杆率将下降至2008年以来历史平均水平33%，随着降杠杆的推进，全国房价涨幅还将继续回落。

　　易居房地产研究院的报告显示：

　　2004年4季度-2014年4季度的10年间，人民银行公布的个人购房贷款余额由1.6亿元上升至11.5亿元规模，期间新增房贷余额约9.9万亿。2015年-2017年2季度，短短2年半时间，贷款余额迅速攀升至21.6亿元，期间新增贷款余额约10万亿。对比2004-2014年间的9.9万亿余额新增可以看出，本轮仅用了25%的时间却增加了102%的贷款。2016年底，中央经济工作会议强调“严格限制信贷流向投资投机性购房”，热点城市纷纷出台政策收紧信贷政策。2017年1季度，个人房贷余额同比增幅出现收窄(35.7%)，2季度进一步回落至30.8%，幅度较一季度扩大4.9个百分点。

　　新增个人购房贷款余额来看，2017年2季度，个人住房贷款余额新增1万亿元，同比下降7%，为2014年4季度以来首次下跌，说明随着调控政策的不断发酵，热点城市房地产市场降温明显，投资投机需求得到有效抑制，新增贷款如预期回落。新增个人住房按揭贷款占新增境内贷款比例来看，该比值已连续两个季度下降，由2016年底的56%明显回落至2017年2季度的28%，但绝对值仍高于2008年以来历史平均值20%，说明住户房贷部门去杠杆未来仍有空间。

　　统计局公布的全国房地产数据显示，全国开发企业资金来源中按揭款的累计同比增幅与全国新建商品住宅销售额累计同比增幅走势总体正相关，按揭资金累计同比增幅在行业繁荣期呈现上升态势，在行业调整期同步回落。但值得注意的是，2017年上半年全国新建商品住宅销售额同比增加18%，增速比1-5 月份扩大3 个百分点，而全国开发企业资金来源中按揭款的同比增加7%，增速比1-5 月份收窄2 个百分点。结合两组数据来看，6月销售回暖的背后，居民购房杠杆仍在下降，这体现了部分城市2016年3季度以来提高最低首付比例、降低公积金提取额度等信贷政策的有效性，也反映了在政府限价政策下，开发商倾向于优先将房源出售给全款购房者的现象。

　　报告将人民银行公布的个人购房贷款新增余额占全国一、二手房成交总额的比重与9%公积金贷款占全国一、二手房成交总额比重的历史平均值加总，估算出全国居民表内购房杠杆率。数据显示，全国居民表内购房杠杆率从2015年三季度开始快速上升，2016年4季度刷新历史最高值，达到46.4%，2017年1季度，该指标小幅上升至46.8%，2季度回落至43.9%。比较全国居民购房杠杆率与70城房价指数季度环比走势发现，房价与居民杠杆总体呈现正相关关系。2015年3月起，居民购房杠杆和房价指数同时出现大幅攀升态势，房价指数季度环比在2016年3季度见顶，居民住房杠杆在2017年1季度见顶。易居研究院研究员王梦雯表示，本轮居民住房杠杆滞后于房价指数季度环比回落，反映了再“因城施策”的政策环境下，部分热点城市收紧信贷的同时，一些三四线城市信贷依旧宽松。2017年3月份，一部分三四线城市出台调控之后，2季度居民杠杆明显回落，也说明了3月以来调控的有效性。下半年来看，随着降杠杆的推进，全国房价涨幅还将继续回落。