黄浦江边20万平米住宅项目出让 要求5天凑齐90亿元

2014年继董家渡13号、15号地块之后，时隔三年时间，上海黄浦江边又有土地出现在公开市场。7月10日，上海产权交易所挂出一宗黄浦江边、规划建筑面积逾20万平方米的住宅增资项目的公告，对投资人开发经验和资金要求非常高。

20万平方米黄浦江边住宅项目出让股权

7月10日，上海世博土地控股有限公司全资子公司上海华辕实业有限公司（以下简称“华辕实业”）发布项目增资公告，拟募集资金金额最低49.71亿元。

华辕实业的主要资产为浦东新区南码头街道449街坊52/19丘“世博村B地块”，紧挨黄浦江，靠近内环线，地上建筑建造初衷是为2009年举办的世博参展人员提供住宿和配套服务。

现有建筑颇具特色，为保留地上原本的建筑风貌，世博村是旧厂房改建而成，它的前身是上海溶剂厂、上海港口机械厂和上海第三印染厂的旧址。

公告显示，该地块最初的土地用途为商办性质，但项目在开发之初已将地块内房屋建筑的外观、布局和房型按住宅用房标准进行了设计、建造，且用地性质已经变更为住宅。

2010年8月12日，项目取得的《建设工程竣工验收备案证书》显示，地块内已建成建筑物面积18.97万平方米，其中，地上建筑面积14.85万平方米，地下建筑面积4.12万平方米。

到了2017年，世博土地控股将持有的股权转给华辕实业时，取得的《上海市国有建设用地使用权出让合同》批准的计容地上建筑的面积又增加了1.88万平方米，此时，该项目地上建筑面积已经达到16.73万平方米，项目的总建筑面积则增至20.85万平方米。

绝佳位置的住宅项目，为何要出让股份？华辕实业在公告中称，项目用地性质改变后，对地块上现有房屋建筑进行优化改建的方案尚未确定，从而导致项目未来收益和投入成本不确定。截止估值的基准日即2017年3与31日，增资人股东借款及利息合计128.46亿元。

90.5亿元款项5个工作日汇出

公告显示，华辕实业拟新增注册资本3000万元，对应持股比例为50%，拟募集资金不低于49.71亿元，换言之，每一元注册资本的增资价格不低于165.689元。

换种方式计算，如最终的增资价格为49.71亿元，该部分股权即对应项目一半的建筑面积约10.42万平方米。

自7月10日公告发出至今约一个月，多家大型房企投资拓展部人士均向澎湃新闻（www.thepaper.cn）表示，其中增资企业对条款的设置颇为严苛，非一般企业可达成的。

首先，增资人门槛严苛。

投资人需为中国境内设立并在存续的公司；且需为在A股或港澳台上市的房企，其中房地产开发业务要占营收的50%以上；不接受联合增资。

此外，对投资的商业信誉和开发经验，尤其是黄浦江、珠江沿岸的滨江物业开发经验十分看重、并且量化。

在增资人的评分表中，合计100分的分值中，“黄浦江、珠江沿岸项目开发经验”占50分，一项总分值为15分的评分细则中，2007-2016 年在黄浦江、广州市珠江沿岸一公里范围内取得国有建设用地使用权并自行开发建设（在建/竣工）的房地产项目数量在10个以下的得分则为0分。

其次，付款节奏紧迫。

募资公告显示，出资人不仅仅需要支付最少49.71亿元的增资款项，还需向增资人提供为期一年的贷款40.79亿元，均用于偿还原股东世博土地控股的部分股东贷款本息。上述两项款项合计不少于90.5亿元。

按照增资人的付款要求，《增资协议》签署生效日起五个工作日内，增资款和应允的贷款应一次性全部汇入以下增资人名下银行账户。

不仅如此，贷款期限届满后，如增资方要求，借款可以循环使用，利率则为银行一年以内（含一年）贷款基准利率 4.35%。