【掌柜看盘】杨浦内环内新房为何申请不下预售证

今年上半年以来，由于上海一手房调控愈发收紧，市中心除了仁恒公园世纪、瑞虹新城悦庭放行高端项目预售许可证（简称“预售证”）外；其他单价10万元以上的项目预售证几乎无一放行，甚至价格报批都不予受理。

下面房掌柜采编为您依依列出近期拿预售证的项目吧！

2017年1-7月相关项目预售证情况（仅供参考）

本期房掌柜带你前往杨浦区未拿到预售证的项目——翡丽甲第。

该项目由保利置业集团开发，该集团是中国保利集团唯一的海外上市房企。

在上海、除翡丽甲第住宅项目外，还有保利翡丽公馆、保利翡丽云邸、保利悦城、保利天琴语、保利星海屿、保利天鹅语、保利湖畔阳光苑、保利家园、保利御樽苑等9大成功的住宅项目。

保利置业集团除翡丽甲第、保利翡丽云邸为市区高端项目外，其他区域项目以中端别墅、改善项目为主。

翡丽甲第自2016年10月至今尚未加推

翡丽甲第位于东外滩滨江板块，辽阳路以东、霍山路以南。项目总占地约33007㎡，由9栋建筑点式排布。

翡丽甲第位置图

位于杨浦区的翡丽甲第来说，该项目首次开盘时间为2015年12月26日，推出了188套房源，开盘面积为148-178平精装3房，当期总价在1200-1400万左右。

翡丽甲第实景图

据了解，根据网上房地产数据得知，该项目新的预售证已获批，只是加推时间、价格待定。

售楼处的业务员介绍，前期房源已售罄，均价在95000元/平。业务员告知房掌柜采编，后期房源却还在申请预售证，将推出2#、7#、16#楼的130套房源，户型为177平3房以及240平4房，均为精装房。如需参观样板房，售楼处称需要提前1天售楼处电话预约，售楼处相关部门批准后才可参观。

翡丽甲第沙盘图

翡丽甲第至今不开盘可能有以下两大原因：第一可能有“捂盘”嫌疑，第二就是由于项目位于内环内，价格过高，或许开发商在走“重新申请预售证”的流程。

网上房地产资料

根据上海中原地产最新数据得知，从以下图表看出，除了今年6月均价破9万外，一般在售新房均价维持在7.2-8.6万元/平。

2017年1月-7月上海杨浦区新房走势

【掌柜观点】

翡丽甲第所处内环内，由于前期房源在95000元/平，后期加推项目可能在10-11万/平左右，想要购买这里的业主只能慢慢等待项目的加推，房掌柜会继续跟进，如有新消息，会第一时间在网站公布！

除此之外，房掌柜采编项目周边搜寻，发现杨浦区还有一些尚未拿到预售证的项目。

【延伸调查：八埭头滨江园】

位于杨浦东外滩板块的八埭头滨江园，项目自售楼处开放以来，至今尚未宣布开盘时间。

八埭头滨江园外景图

根据网上综合整理得知，“八埭头滨江园”原先项目名为“博和”，自2008年拿地以来，由上海锺伟房地产开发，项目自2009年至2015年期间，售楼处屡次称要开盘，却一再爽约，至2015年9月项目房源基本建成以来。除了2016年4月15日样板间开放外，开盘时间始终未公布。

在2015至2016年期间，“博和”正式更名为“八埭头滨江园”。有业内人说估计项目建一半建不下去了，中间那段时间应该是烂尾期；也有业内人说也许开发商在酝酿着大招，毕竟占据内环内地段等多个传闻。

据了解，该项目除住宅外，周边尚未动迁完成的地块规划的是商业，将包括酒店、写字楼等业态，全部成形大概4-8年。住宅项目精装付，标准暂无报价，并配有新风系统、恒温恒湿、空调、地暖都是有的。

百闻不如一见，房掌柜采编以购房者的身份顺利进入售楼处。据售楼处客服经理介绍，八埭头滨江园主要以住宅、商业、办公楼一体的综合性项目，已有3-4年尚未宣布开盘时间，户型主要以110-240平精装2-3房；目前没有任何正式对外的公开资料，在售楼处甚至连沙盘都没有，其他细节并未透露。

八埭头滨江园售楼处外景

项目一旁老公房

当一谈起预售证申请方面时，对方以预售证申请中为由，另一方面，为了配合政府的动迁工作，由于周边2-3公里内处于拆迁状态，环境十分糟糕，要么是破旧的房屋、要么是拆迁的废墟、亦或是施工现场，周边建设成型仍需5-8年了，也是导致无法拿到预售证的原因之一。

周边2-3公里内破旧的房屋

从售楼处了解完项目后，房掌柜采编环顾项目走了一圈，周边交通方相对还是比较的方便，出小区300多米便有28、135、853路等三部公交线路，再往前500米左右便可到达地铁4号线杨树浦路站。

现阶段的配套是比较匮乏的，周边1公里内的配套品质偏低，周边尚未动迁较多，除了建发国际大厦自带的少量商业，其余配套品质“过低”。

周边配套

【掌柜观点】

随着杨浦近几年产业结构的调整，八埭头滨江园周边许多工厂已陆续搬迁，还有一些拥有百年文明的老厂房仍然保留着。

八埭头滨江园虽然所处内环内，位置不错外，但是由于周边大多为棚户老区和厂房，环境比较破旧，在一定程度上影响了住户的景观效果。光这个项目开盘一拖就是3、4年，要等这片“废墟”整体繁荣可能需要4-8年？

个人觉得八埭头滨江园预计3年后会开盘，价格很难预测，想要购买这里的业主只能耐心等待项目的开盘，房掌柜会继续跟进，如有新消息，会第一时间在网站公布！

以上信息仅供参考，最终以开发商公布为准