“冻房”持续加码！不会赚慢钱的地产人越来越痛苦

　　出台“限售”令的城市越来越多了，2年、3年、5年……不准卖，网友们将这称作“冻房”。

　　早在2017年年初，明源君就曾经撰文指出：

　　本轮调控最大的逻辑，不是打房价，而是打交易。保证楼市稳定，不大起大落。

　　现在看来，这个逻辑正在不断深化，未来还会继续加深……

　　01

　　众多的调控政策

　　几乎都能起到“冻房”效果

　　房企和投资客

　　必须学会靠自己的能力赚钱

　　调控政策，可以分成3类：

　　1、减少买房人的政策，主要就是限购、限贷。

　　买的人少了，交易自然就少了。

　　限购直接导致有资格买房的人减少，限贷让能买得起房的人减少。

　　限购限贷配合，就能保证买房的人经过一段时间等待，都有一定积蓄，降低金融风险。

　　2、减少房屋供应的政策。直接政策比如限自持等;比较间接的则是限价等。

　　减少买房人的同时，减少能卖的房子。供需平衡了，房价就不会大起大落。

　　限自持，就是让房企必须持有一定比例的住宅，只能出租不能出售，这直接减少了房屋供应。

　　而限价，虽然最初的出发点可能不是减少供应，但客观上减少了供应。

　　因为许多房企在政府批准价格没有达到自己预期的价位之前，都会挺着，不卖。

　　3、同时减少买房人、房屋供应的政策。这类政策包括限商住、限售等。

　　以“限售”为例，2年、3年、5年不准卖，那么，进入市场的二手房自然就减少了;同时，想快进快出的投资客不会买房了，买房的人也会减少，

　　而“限商住”的影响也类似，相关城市，开发商手中的商住无法再作为“类住宅”入市，房屋供应减少;因为要占用名额和使用全款等，当地购房者许多也不会再买商住房了。

　　有些投资者、房企认为“冻房”的政策和逻辑，会在2017年年底，或者2018年年初变化。

　　明源君认为，在2018，也许少数政策将变化，但“冻房”的大逻辑可能将继续。

　　而且，2018、2019，将出台更多长效机制。

　　怎么办呢?明源君有以下三个观点：

　　一、不管是房企还是买房者，过去许多都是靠周期赚钱，而不是靠自己的能力赚钱，以后所有人都必须靠自己的能力赚钱了。

　　二、对于买房者来说，必须放弃“短炒”的投机思维，深入研究城市和区域，从跟风炒房客，变成真正的投资者，赚长线的钱。这是考验技术考验功力的时候。

　　三、对于房企来说，必须会“赚慢钱”，让每一年的时间都因为企业的努力而产生价值。如果没有“慢”的能力，拿地半年就能开盘，却非要等2年，可能会白白赔进去财务成本。

　　下面明源君分头来说……

　　02

　　真正有水平的投资者

　　任何时候都能靠房子赚钱

　　只会跟风的投资者则可能会破产

　　对于房子这种大件商品来说，2年、3年、5年时间不准卖。时间是否真的很长呢?是否真的就没有办法赚钱了呢?

　　明源君觉得，那就要看你到底打算赚什么钱?自己又有怎样的水平?

　　过去的投资者，赚了3种钱。而现在的变化是：有的钱不可持续，有的钱则要靠技术了……

　　一、货币的钱：以后没有那么多了，有可能只能覆盖财务成本

　　大家先和明源君一起来看下中国的M2从1996--2015这20年的变化。

　　我们再来看看房价的情况。