冯俊：发展住房租赁市场需采取八大措施

　　进入2017年，限售、限贷等逐渐成为各地调控政策的关键词。特别是7月份以来，广州、成都、北京、南京等多个人口净流入城市陆续出台租赁住房改革新政，“租购同权”、“住房租赁”等话题引爆市场热点。力度之大，预示着房地产市场风向已变。

　　9月26日下午，由每日经济新闻主办的“第七届中国价值地产年会”在上海隆重举行。在会议现场，住房和城乡建设部原总经济师、中国房地产业协会副会长兼秘书长冯俊以“从单一住房购置走向租售并举”为题做了主题演讲。

　　冯俊认为，通过租赁市场的发展可以改善住房供应结构、补租赁住房不足的短板、减弱住房投资品属性、促进住房租买选择机制的形成、完善住房市场的自我调节功能、推动中国房地企业转型升级、减缓房地产发展当中与国民经济整体的矛盾。

　　“租售并举”时代到来

　　近期，国家连续出台政策，多管齐下建立购租并举的住房制度，满足多层次的住房需求。

　　在冯俊看来，住房消费者两种形态，一个是购房，一个是租赁。而决定居住形态有三个因素：生产方式与生产社会化程度、就业稳定程度和通勤半径大小。当前中国城市住房发展的主要矛盾包括：房价和支付能力的问题，住房资源占有不均，城市发展不平衡。

　　今年7月，国家九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，并选取广州、深圳等12个城市作为首批开展住房租赁试点。通知明确，要形成一批可复制、可推广的试点成果，向全国进行推广。

　　据中原地产研究中心统计显示，2017是中国历史上发布租赁政策最为密集的年份。仅8月，累计就有超过14个城市或部门发布了17次鼓励房地产租赁有关的政策;最近1年多时间里，有超过8个省份及超过25个城市出台了相关政策。

　　就一线城市来说，今后5年北京将建设150万套住房，其中租赁住房将达50万套。上海方面提出，“十三五”期间，上海市租赁住房用地供应占比约为31%，将推出租赁住房共计70万套。广州方面，未来5年将推出825万平方米租赁住房用地，预计可供应租赁住房15万套。深圳方面，“十三五”期间将建设40万套人才住房，超过特区成立近40年来的总和，其中70%为租赁住房。

　　万科董事会主席、首席执行官郁亮7月曾公开称，万科今年重点发力长租公寓，计划2017年开业2.5万间，发展成为中国第一大集中式长租公寓服务商;龙湖2017年中期业绩发布会上披露，冠寓今年年底开业房间数将达1.5万间以上。

　　克而瑞数据显示，TOP30房企中有三分之一的企业已进入长租公寓领域。

　　改善土地供应机制

　　当前在政策层面，国家鼓励租赁市场的发展，土地招拍挂政策也随之进行调整，这意味着行业的发展思路将从源头上被改变。

　　《每日经济新闻》记者注意到，一些重点城市陆续公布了2017~2021年土地供应计划。其中，租赁住房用地的供应计划都被纳入其中，并且开始占据越来越重的分量。

　　例如，北京宣布，未来5年将提供1300公顷土地用于租赁，占整个土地供应计划的21.7%，可建设约50万套租赁住房，上海计划建设70万套租赁住房，占地1700公顷，其中41%的土地来自专门的租赁住房用地。广州宣布建设15万套租赁住房，占地825公顷，其中20%是纯租赁住房用地等。

　　此外，土地自持是今年土拍市场的一项重要变革。北京最先试水，从2016年11月至今，已经成交了4块须由开发商100%自持的地块。9月13日，上海集中出让分布于浦东新区、长宁区和徐汇区的四宗租赁住宅用地，起始楼面均价仅为7725元/平方米。

　　除国有土地部分动作频频，让很多人意外的是，集体土地也迅速加入了租赁市场。

　　8月28日，国土部和住建部下发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，确定了第一批开展利用集体建设用地建设租赁住房试点的城市，包括北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市。

　　除了现有政策外，冯俊认为，发展住房租赁市场需要采取八大措施：一是对住房租赁投资经营企业提供税收、行政审批等方面的优惠和便利;二是社会管理方式的改变，给予住房承租户与住房自有住户效力相当的社会福利待遇;三是积极开拓租赁住房投资资金的来源渠道;四是金融创新;五是保障租赁住房的土地供应;六是增加有效租赁住房来源;七是推行租金指导模式;八是租赁关系的稳定和租金的稳定。

　　至于发展租赁市场对房地产市场的影响，冯俊称，短期租赁市场处于起步阶段，短期内较难能形成规模供应，对商品房市场影响有限，但能改变市场预期;长期来看，租赁市场的规模化发展影响房地产市场供应，购置需求减弱。