11月上海新房库存持续下行 二手房成交量低位企稳

　　上海易居房地产研究院12月6日发布《上海房地产市场11月报告》。该报告显示，11月份，上海新房成交面积37.4万平方米，同比减少38%;新增供给面积5.1万平方米，同比减少73%。

　　易居研究院研究员王梦雯表示，11月份，上海新房市场供应有所增加，导致新房成交量小幅回升，但绝对值来看仍低于2006年有数据以来的历史同期成交量。目前来看，上海市场的开发商仍然持观望心态，推盘意愿并不强烈。进入12月业绩期，预计供应会有所好转，但整体依旧处于低位。随着信贷趋紧、银行放款时间延长等一系列因素，季度成交规模大概率低于近5年历史同期水平。

　　报告显示，2017年11月上海房地产市场呈现如下特征：

　　1、土地成交建面同比增幅扩大。今年1-11月份，上海共成交231幅土地，土地成交建筑面积1635万平方米，同比增加35.6%;土地出让金1692亿元，同比上升14.2%。单月来看，11月上海共成交41幅地块，其中商办地块5幅，工业用地10幅，保障房住宅用地14幅,租赁住宅用地4幅，商品住宅用地8幅。

　　11月份，上海宅地市场门槛进一步提高，多幅商品住宅用地要求地块受让人按出让年限自持建筑面积不低于15%的住宅物业用于租赁，导致宅地市场有所降温，除金山工业区地块之外，其余商品住宅地块平均成交溢价率不到10%。此外，较高的起拍价格也是导致房企竞价热情较低的原因之一。对比周边楼盘房价发现，部分项目的成交楼面价格接近附近项目售价，未来盈利空间有限。

　　2、新房成交量同比减少73%。11月份，上海新房成交面积37.4万平方米，同比减少38%;新增供给面积5.1万平方米，同比减少73%。

　　11月份，新房市场供应有所增加，一共三个项目获批入市，其中一个位于宝山，两个位于松江。供应的增加导致新房成交量的回升，但绝对值来看仍低于2006年有数据以来的历史同期成交量。目前来看，上海市场的开发商仍然持观望心态，推盘意愿并不强烈。进入12月业绩期，预计供应会有所好转，但整体依旧处于低位。随着信贷趋紧、银行放款时间延长等一系列因素，季度成交规模大概率低于近5年历史同期水平。

　　3.存销比稳中有升，库存水平持续下行。截止到今年11月底，上海新建商品住宅库存总量为454万平方米，环比减少0.7%，同比减少48.1%。存销比方面，11月份上海新建商品住宅存销比为8.44个月，比10月份的8.38有所上升。考虑到未来上海新房供给有所加大，预计12月存销比总体将延续向上的趋势。

　　4、二手住宅成交量低位盘整。11月份，上海二手住宅共成交1.16万套，环比增加8.1%，同比减少38.7%，跌幅连续第3个月收窄。2017年1-11月，上海二手住宅共成交14.0万套，同比跌幅收窄至61%。考虑到成交量已处于历史低位，后续下降空间有限，预计12月上海二手房市场将在低位盘整。