上海11月土拍溢价率不足1% 年度商业类地块成交终结

　　11月上海迎来一波“土拍潮”，包括8幅宅地，建面达73.44平方米，总价174.45亿元。随着这一波土地集中入市，上海的土拍也渐入尾声，并且今年的商业类地块已全部出让完毕。

　　据房掌柜统计，11月上海共成交16幅地块(工业用地和动迁安置房用地除外)包括8幅宅地、2幅办公、2幅商业和4幅租赁住房地块。11月上海土地市场总成交面积71.72万平米，环比上涨253.47%,成交总价233.54亿元，环比上涨477.18%。

　　从区域来看，浦东供地最多，成交7幅地块，其次松江4幅，奉贤3幅，另外宝山和金山各1幅。

　　2017年11月上海土拍详情

　　土拍预冷 宅地成交溢价率不超1%

　　11月份，上海宅地市场门槛进一步提高，多幅商品住宅用地要求地块受让人按出让年限自持建筑面积不低于15%的住宅物业用于租赁，导致宅地市场有所降温。此外，较高的起拍价格也是导致地块成交溢价率较低的原因。对比周边楼盘房价发现，部分项目的成交楼面价格接近附近项目售价，未来盈利空间有限。

　　11月宅地成交情况

　　11月上海土地市场共成交8幅宅地(不包含4幅租赁住房地块)全部是近底价成交，其中奉贤区南桥新城15单元06A-03A、10A-03A区域地块被龙湖以42.3亿元底价竞得，此外其余地块溢价率均不足1%，溢价率最高宅地是中建八局拿下的金山区金山工业区JSS3-0402单元12-01地块，溢价率也才0.72%。

　　业内人士认为，土地市场溢价率虽然很低，但实际成交价并未下降，只不过是政府出让土地时抬高了底价而已。“近期土地起拍价格大多顶到房企承受力的‘喉咙口’，能够接受底价的房企就不多，参与竞拍的房企少，看上去土地成交的溢价率几乎为零，实际地价并没下降。”

　　不过也有人认为，即便土地实际成交价格并不低，土拍市场还是明显降温了，同样地块如果放在2016年，即便起拍价高，恐怕仍不乏开发商趋之若鹜。

　　上海已成交15幅租赁住房用地

　　自今年7月上海成交首宗居住用地以来，截止到11月底，上海共成交15幅租赁住房用地，将提供至少11972套房源，而这些地块分别被上海地产、上海张江集团、上海嘉定新城发展、上海陆家嘴4家企业收入。

　　租赁住宅地块多位于中心城区或产业集中区域，主要位于浦东新区沿黄浦江西南端的上钢社区、上海高科技产业基地之一的张江科技园区等，且起始楼板价较周边房价而言，价格颇低。

　　值得一提的是，12月将还有6幅租赁住房会开始竞价，地块分别位于黄浦、闵行莘庄、浦东周浦，出让面积达16.64万方。

　　2017年上海共挂牌21幅租赁住宅地块，此类地块主要分布在5个区，其中，浦东新区最多，有10宗，出让面积约41.52万平方米;松江区次之，有3宗，出让面积约10.40万平方米。

　　值得关注的是，上海挂牌的租赁住宅地块多位于中心城区附近，但价格颇低，部分地块周边商品房单价达10万元/平方米。

　　上海链家首席市场分析师张月指出，上海土地市场在经历了招标挂牌复合式出让和租赁用地出让两次重大调整的情况下，宅地出让面积已经超出去年全年，并以多幅租赁用地作为补充，是一个结构调整，也是一个土地供应的新台阶;同时，土地价格趋向于低溢价率的平和状态，“量增价稳”已成为上海土地市场今年的主基调。

　　卓越、上海张江集团、中建八局11月多次拿地

　　11月，3家房企多次拿地。其中卓越在上海土地市场斩获2幅宅地，分别是奉贤和宝山纯宅地，建面达18.53万方。

　　除卓越拿2幅宅地外，上海张江集团拿3块租赁住房用地，中建八局则分别在松江和金山两区域拿地。

　　2017年共成交38幅商业类地块

　　相对于以往的宅地高溢价成交，11月溢价率最高地块是星月投资以7.3亿元竞得的浦东新区御桥办公楼地块，该地块楼板价21079.43元/平米，溢价率61.78%。

　　需要提醒的是，2017年所有的商业类地块已全部成交完毕，共成交36幅地块，出让面积133.51万方，总价达431.96亿元。

　　从溢价率来看，溢价率超1%的地块有16幅，其中6幅地块溢价率过百。

　　值得一提的是，茂悦3.5亿竞得的青浦区夏阳街道盈港路南侧15-02地块溢价率371.40%，是今年最高溢价成交地块。

　　2017年溢价率过百的商业类地块