2018年上海首幅中环内宅地：虹梅街道商住办地98.5亿起拍

　　4月以来，上海商品住宅类用地的供应，正从原来的冷清状况逐步恢复，陆续有来自宝山杨行、青浦华新、徐泾、金山新城等区域的商品住宅类地块挂牌。近日，徐汇区虹梅街道xh240A-02、xh240A-04、xh241A-01、xh241B-01、xh241C-01地块(下简称虹梅街道地块)，进入预申请阶段，土地性质为商住办，这也是自2017年以来，申城首幅中环以内的含商品住宅属性地块。

　　虹梅街道商住办地块出让面积11.83万平方米，起拍价达到98.5亿元，折合楼板价仅约26000元/平方米。值得一提的是，该地块拍总价，仅次于淮海中路街道123、124、132街坊地块和浦东新区北蔡Z000501单元地块，位居第三。

　　该地块临近12号线及在建的15号线桂林公园站，周边的漕河泾开发区相关园区，也提供了十分充裕的居住、商业、办公需求。该地块分为5个子地块，其中xh240A-02、xh240A-04为商办性质，xh241A-01、xh241B-01、xh241C-01为商住办性质，并且xh241A-01、xh241C-01地块住宅比重不大于40%，xh241B-01地块住宅比重不大于35%。

　　虹梅街道地块各子地块情况

　　数据来源：上海链家市场研究部

　　三成住宅将自持用于租赁住房

　　租赁用地的加大供应和商办类用地的自持化，是近年土地出让的重要趋势，虹梅街道地块的出让条件中，也在这方面有所体现。地块的所有商业部分被要求自持不少于20年，办公部分的不低于50%的建筑面积亦需自持不少于20年;住宅部分更是要求按出让年限自持建筑面积不低于 30%(计 30073.1 平方米)用于租赁住房，套数不低于550套，这样的供应量，不亚于一些纯租赁用地。而过去出让的其他住宅类地块，租赁住房的比重一般在15%。

　　根据上海链家漕河泾地区门店介绍：漕河泾园区工作人士，较多租住在周边的老式小区中，他们比较青睐30-60平方米的小户型房源。按照该地块租赁住房的最低面积和套数折算，未来的套均面积为54.7平方米，较为符合他们的租住需求，并且也弥补了周边小户型租住房源普遍房龄较长的缺点。

　　从地块出让条件来看，虹梅街道地块未来将扮演多重角色，而可售型商品住宅只是其中的一小部分，由于地处漕河泾地区，园区的租住需求十分旺盛，地块住宅部分多达三成用于租赁住房，也在情理之中。根据上海链家市场研究部监控的数据显示，此前，漕河泾及周边地区，已有徐汇区漕河泾社区196a-08地块、徐汇区康健新村街道N5-03地块两幅租赁住房地块出让。

　　漕河泾周边三地块租赁住房规划情况

　　数据来源：上海链家市场研究部

　　4.5万平方米配建升级区域配套

　　地块对于公共服务设施的配建要求亦十分严格，总计建筑面积不少于4.5万平方米，其中包括体育功能、文化功能、公共服务功能三部分，三者建筑面积均不少于1.5万平方米，这对于整个漕河泾区域的配套设施都是一次升级。

　　体育功能配建主要为漕河泾综合体育中心;文化功能会展区、小剧场、图书馆、特色书店、画廊、多功能厅、社区级文化设施等;公共服务功能配建为漕河泾综合服务中心，具体功能包括生活服务中心、养育托管中心、养老设施、卫生服务中心、教育及管理配套、园区管理服务中心等。

　　办公部分将引入众创空间

　　在招商运营方面，虹梅街道地块目标十分明确，要求引入至少一家经国家发改委、国家科技部等部委认定的国家级“企业技术中心”，并须向区商务委备案。同时，须在地块内引入两家及以上具有资质的众创空间运营机构，推进“品牌化、专业化、国际化”众创空间建设。并且，如果出让方无法达成上述两项要求，地块内所有住宅、办公和商业部分都将被禁止出售(包括股权变更方式)。

　　上海链家市场分析赵葆根表示：本次挂牌的虹梅街道地块，包括了商办物业高比重自持、住宅部分大比重建设为租赁住房、大体量的配套设施配建、明确的招商目标和运营模式等特点，可以说是近年来申城土地市场发展趋势的一个缩影。特别是该地块，对于招商、运营方面要求无法完成的惩罚性条款十分严厉，这也给开发商的开发资质、招商运营水平提出了较高的要求。考虑到地块较高的总价、较为复杂多样的开发要求，最终很可能会由不同类型的房企，优势互补联合竞拍。