泓熙资管傅捷：租房也是高端人群的生活方式

　　“三全公寓项目比较特殊，属性是住宅，如果是商业项目，我们有信心能将租金回报率做到6%左右。”傅捷说。

　　通常，基金公司等资本方收购一处公寓物业，重新设计、改造、装修，直至推出市场招租，历时可能要半年甚至一年时间，但是募集基金方式收购项目，基金在募集完成后就要按时支付利息，公寓项目开业周期拉得很长，由于这个阶段没有现金回流，基金所要忍受的流动性压力较大。

　　“基金公司只要给我们精装修交房标准，3天内就能做出样板间，对外招租，效率非常高。”傅捷说，“对基金来说，时间很宝贵，跟我们合作，专业的人做好专业的事，基金公司做好募资，我们一起参与投管退。”

　　开发企业也不例外，目前一些开发企业之所以愿意与泓熙资管达成战略合作、项目委托，主要是这些开发企业自主尝试的长租公寓业务，基本上都属于中低端产品。“但我们能够帮他们完成很快的提升，企业发现其实高端产品也可以做，只要能找到匹配客户，就可以提升租金溢价。并且对企业而言，做成中低端产品或高端产品，精装修交房并无两样。”

　　REITs带来的机会

　　傅捷之所以选择从开发企业离职，而投入长租公寓资产管理行业，其中一方面原因是他注意到了开发企业对产品和市场理解的局限性。“举例来说，之前我在公司参与的基金收购了一处物业，原计划做成存量项目，也就是公寓租赁，但后来老板又决定散售。”

　　“物业项目的处置方式，其实散售或者租赁均可，主要取决于项目属性和客户需求，但当时的收购项目并没有客户愿意购买散售物业，前期蓄客较少，反而做成租赁公寓同样会赚钱。”他说。

　　另一方面原因，是这些推崇收购物业散售住宅的开发企业，忽略了REITs的兴起。“预计公募REITs即将会推出，商业项目的退出渠道很广泛，通过物业资产的良好运营，开发企业持有的这些商业项目在资本市场就能够套现退出。”

　　“基金收购+资产管理+REITs退出”，傅捷认为是将来公寓行业最为核心的运作方式，他也正是看到了这一点选择投入长租公寓，而泓熙资管主要业务就是做好中间环节的资产管理，提高租金溢价。

　　“将来泓熙资管的合作方，应该就是几个大型的基金公司，而不是开发商，与基金公司捆绑更紧密，他们负责募资，一起参与投管退，最后在REITs退出方式上达成契合。”傅捷说，“基金公司对资产管理要求高效率，同时持有这些物业以后要变现，变现一般要经过3～5年时间提升改善物业，提高公寓租金溢价的方式，就是产品和服务。”

　　但他也强调，基金公司选择投资公寓项目的决策尤为重要，收购协议签署以后，实际上成本已经固定、沉淀下来，如果项目投资决策失误，资产管理做得再好，也无法改变物业的命运。“做好项目投资，良好的产品和服务就是锦上添花，所以我们希望在项目投资的前期就共同参与并提供解决方案。”

　　泓熙资管受托管理的公寓产品均是面向高端客户，月租金在3万元以上，对于这些高端租客而言，购买力和支付能力够强，可选择项较多，如何吸引这些客人将非常考验资产管理产品和服务。

　　“吸引这些高端客户的策略就是放心、舒心和尊享，前两者很容易实现，其他标准化酒店公寓提供的产品、服务，我们也都能够达到标准和要求，最难的是尊享，就是让客户感受到与其他房子不同的居住体验。”傅捷说，泓熙资管也注重租户社群的打造，尤其是租客之间的互动，但泓熙资管的策略不是社交，而是提供平台。“社交的概念很主观，每个租客的需求不一样，我们作为组织者，只是提供一种互动方式供他们选择，是否参与，取决于客户。”

　　他说，泓熙资管切入长租公寓的高端客群，前景预判是租房会成为这类高端人群的生活方式之一。

　　傅捷进一步解释，现在的北京、上海，这些高端客群要购买一套符合自己生活品质要求的住房，投资金额至少在2000万元以上，三全公寓可以满足他们的居住需求，并且更放心、舒心，产品和服务都很出色，但年租金只有36万元，所以，2000万元的购房款可以做其他投资，哪怕是放在银行，每年利息收入都超过36万元。“事实上，租房已然成为这些高端人群的一种生活新方式。”