上海中原：新房供应乏力 二手房议价空间普遍3-7%

　　上半年即将过去，楼市中考成绩如何?总体来看，在住房不炒的定位下，上海调控政策延续高压，楼市成交延续平淡。

　　据上海中原地产数据显示，截至到6月25日今年上海新房市场成交255.92万平方米，环比减少24.13%。交易节奏上以往的金三、银四、红五月均没有靓丽表现。

　　新房市场：价格倒挂 市场分化

　　供应方面数据显示，今年入市项目72个，供应面积达到233.41万平方米，环比减少6.50 %。供应方面呈现几个特点：

　　供应乏力，且节奏不理想

　　只有4月出现一次爆发式增加，其余时间均处于低空运行。尤其是6月整个上半月居然没有项目领到预售证。此外，中高端房源迎来集中入市，中环以内项目达到10个，面积达到45.84万方，环比增加42.40%。

　　房企放低姿态

　　以往遇到调控政策，多数房企会选择“死扛”。放盘多以3、4万平方米小幅入市为主，后续入市产品还有加价打算。但经过1年多，政策风向根本没有改变迹象。并且基于价格窗口指导，唯恐下半年价格还会下压，因此房企尽可能跑量。上半年有11个项目单次供应超过5万平方米，有的项目甚至将项目一次性全部推向市场。

　　一、二手房价格倒挂是常态

　　今年项目入市最大特点是一、二手房价格倒挂，新房入市多为板块平均水平或是低于周边次新二手房价格。外围价格倒挂不是特别明显，但是越是中心区倒挂越是明显，个别项目甚至是周边二手房价格的8.5折。

　　受到供应节奏影响，成交并没有太多突出表现。总体来看，比较平稳。但市场出现分化，这点在认筹方面特别明显。比如中心区域的项目开盘，300套房子可以吸引几千人摇号，而在金山等远郊区域，尽管价格低，但参与摇号的买家只有个位数!以往哪怕是外围区域，只要价格便宜就会有人关注，可见市场预期在走淡。

　　二手房市场：议价空间稳定 成交低位运行

　　相比起新房市场供应上的顿挫，二手房市场挂牌还是比较稳定的，除了年初淡季因素，3月后大部分时间周度挂牌都在万套以上水平。基于稳定挂牌量，市场成交大幅缩水空间被封杀，数据显示，前5个月上海二手房成交6.6万套，累计同比持平。

　　尽管二季度成交量略有反弹，但绝对量还是不高，正常流量一般一个月2万套，现在比正常流量还要低一些。因为交易量处于低位震荡，议价空间普遍3-7%。房源有明显缺点，比如楼层差，位置差，房型差等等基本接近7%，高总价房源要成交至少打9折才能吸引客户。市场调整特别是价格调整的社会预期形成，买家普遍不急于入市;而诚意买家则直接要求更大的议价空间。

　　中介行业开始深度调整。在这一背景下，中介行业作业难度加大，人力浪费严重，不仅当前带看量始终在低位盘整，带看成交率也不断下调。业绩产出下滑，诱发部分区域的关门潮。譬如浦江，沿街中介已经关店接近1/3。业务员离职也并未继续在中介领域逗留，而是进入了其他的行业，比如零售业。

　　下半年研判：以价换量 年底或是入市窗口

　　基于今年市场供应少，高端房源对均价拉抬作用，以及远郊项目均价突破3万元/平方米，对均价稀释作用有限，所以今年新房均价还是有所上涨，但是涨幅会明显收敛。

　　对于2018年下半年预测：相信经过政策面消化，应该会有更多的项目主动调整价格预期，贴进政府定价高度，加快沉积项目上市的节奏。一方面供应量会比较大，另一方面价格上也会更加亲民。从历史经验来看，当价格调整到8.5折甚至8折，市场会引起一波购买力入市。下半年可能随着价格让步成交量或有修复性回暖。

　　二手房方面则面临客群被新房分流，价格调整滞后于新房等因素，成交节奏预计跟不上新房。但是二手房指数下跌应该是大概率事件，预计价格指数会有5%的下调空间。