香港限购：形式大于内容

　　香港的地价及房价正在超越1997年的水平。

　　6月9日，香港岛半山波老道地皮公开拍卖，以每平方米111万港元的高价成交。自2010年至今，香港共有250个超过2000万港元的豪宅成交，其交易价值总额已经超过1997年的水平。对于多数香港人而言，价格等因素接近或超过1997年则意味着房地产泡沫。

　　在此背景之下，香港特区政府开始着手调控香港楼市。

　　调控措施

　　6月10日，香港金管局陈德霖宣布特区政府向各银行收紧楼宇按揭的指令要求银行调高楼宇按揭的成数。

　　按香港金管局公布的相关按揭指令，6月10日香港金管局公布的相关调控措施包括：总价值在1000万港元以上的香港住宅首付必须5成；价值在700万-1000万港元之间的物业首付4成；价格在700万港元以下的住宅首付则可3成。同时，香港金管局还宣布，非香港本地买家在香港买楼，其首付按相应标准上调10%。

　　随后，有香港媒体援引香港金管局消息人士称，香港金管局要求香港各银行重视多套房按揭贷款风险，并有意制定针对购买多套住房首付不同的方式调控楼市。

　　这并非香港近期首次针对楼市进行调控。去年11月，香港金管局即要求银行提高房屋贷款首付，其中包括总价1200万港元以上物业首付5成及800万-1200万港元物业首付4成等规定。6月10日的按揭政策调整已经是香港金管局针对楼市第四次出台调控政策。

　　香港金管局认为，当前香港金融环境宽松。1997年香港按揭贷款利率一般超过10厘，而现在香港按揭贷款利率只不过一厘左右。当前香港按揭贷款处于一个不正常的利息环境当中，且低息刺激按揭贷款，导致银行风险增加。

　　针对此次按揭政策调整，陈德霖称：自从特区政府和金管局在去年11月推出一系列措施后，香港楼市的发展颇为反复。虽然今年3、4月楼市变得稍为淡静，但近期在政府卖地高价成交后，楼市又呈现升温的迹象。

　　尽管香港金管局表示，此次针对房地产市场的调控政策，是出于对银行风险考虑，但其一传出便受到香港房地产行业的批评，被认为是政治维稳的方式之一，核心政策实际作用不大，且政策被认为过于针对内地购房者。

　　打压内地投资？

　　事实上，针对内地投资者在香港推高楼价的说法，早在去年10月便已存在。此前，香港楼市多个豪宅成交当中出现内地人身影，香港社会一度认为内地人投资移民导致香港房价上涨。

　　去年10月，特区行政长官曾荫权在《2010-2011年度施政报告》中表述，虽然实际数据证明，移民投资对香港楼市实际影响不大，但出于政治层面考虑，决定内地到香港投资移民标准由600万港元提升至1000万港元，且房地产投资不计在内。

　　此类政策出台对香港楼市影响并不大。香港中原地产一位中介认为，资产转移至香港的投资者多半家底厚实，1000万港元的投资门槛并不高，他们往往可以将1000万港元放置在香港金融市场，并取得移民资格后，在港购置房产，或直接在香港以内地人身份购置房产。

　　“大多数内地人买房都是一票过的(一次性付清)，香港出台的多项政策对内地人赴港买房无实际制约作用。”该中介对本报表示，“政策并不能阻扰那些想来香港买房的人，香港是一个自由港，在这里资产有保障。”

　　上述中介同时表示，其接触的内地人在港买房往往并非报纸上宣传的炒楼者，而是更为实际的投资者，投资目的为长期持有，最短持有期多在两年以上。

　　“内地的投资者被妖魔化了，往往是带多少个亿，买什么样的豪宅，且是年轻少妇或者富豪之类的，但实际上在香港投资的内地人只是极少的一部分。”该中介表示。

　　“内地人在香港买楼的数量没有正式的统计，大概也就10%，他们买楼一手、二手都有，价格很贵很平的都有，500万以上的比较多。”香港美联物业首席分析师刘家辉对本报表示，“他们很难推高香港房价。”

　　并非仅仅是投资

　　对内地投资者这样的外部因素影响，或是利率偏低尤以通货膨胀下形成的负利率导致香港投资者涌入楼市，这些仅仅是从技术性层面来分析香港楼市。

　　事实上，有分析师认为，1997年之后经过14年的发展，香港楼市有新的支撑点确有原因。野村证券亚洲区地产研究部主管雷国怡在《金融时报》中撰文提出疑问：如果香港已经成为一个世界都市，房价回到1997年高位附近还值得大惊小怪吗？

　　雷国怡引用统计数据称：自2001年以来，内地父母在香港产下的婴儿数的年复合增长率为55%；2010年这类内地居民在港产婴共计32653名，占香港当年出生婴儿总数的37%。与之同时，在港内地学生人数的年复合增长率为22%。

　　此外，地区总部设在香港的公司数量从1996-1997年度的819家，增长至1285家，增幅达64%。这些公司大多数职员服务于公司的内地业务。

　　雷国怡还称：最近5年来，月入8万港元以上的家庭从8.55万户增加到了12.19万户。100平方米以上的住房仅从76326套增加到82670套。

　　但情况似乎正在好转，香港政府于去年以来加大了香港的土地供应期待以此抑制楼价。星展银行近日发布报告称香港本财政年度预计可推出2.16万个单位的住宅土地供应，如加上转变用途及旧楼重建住宅单位，总土地供应量可达1.7万个。但过去10年香港年吸纳住宅单位量为1.8万-1.9万个。

　　星展银行预计：香港住宅单位供应量达到3万个以上。

　　“届时香港楼市的供需状况会出现调整，供应将会过剩。”星展银行称。