全国房价涨幅继续回落 2019年楼市政策迎来边际放松

　　新一轮”因城施策”下的政策调整已经开始

　　2019年3月5日，上海 —二月下旬，国家统计局发布了2019年1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示，70个城市新建商品住宅平均价格环比微涨0.6%，涨幅较上个月回落0.2个百分点，这也是自2018年9月以来连续第5个月价格环比增幅放缓。分城市看，一线城市价格涨幅冲高回落至0.4%，二线城市1月环比上涨0.7%与前月持平，三线城市则继续了前几个月的回落态势，价格增幅进一步放缓至0.6%。

　　仲量联行中国区研究部总监姚耀表示：“价格增幅回落背后，是市场情绪转变和成交量放缓的现实。自2018年9月起，整体住宅市场销售开始放缓，购房者逐步回归理性。在政策持续调控下，随着前期累积需求被陆续释放，临近年底，大量新盘集中入市分流了购房人群，不少城市出现了开盘去化率下降、项目蓄客不及预期的情况。”

　　土地市场方面，由于限购限价政策和市场销售放缓，开发商的利润空间继续受到挤压且现金流压力日益增大，拿地热情继续下降。因此各城市住宅用地成交溢价率均出现不同程度下降。

　　2019年“因城施策”下的政策转变

　　在上一轮的楼市政策周期中，楼市调控不断深化，多地楼市步入“五限”时代，即“限购、限价、限售、限贷和限商”。2018年下半年，“五限”政策压顶，房贷实际利率持续攀升，加之棚改货币化安置政策收紧等多重效应叠加，给楼市需求端带来巨大压力;同时，全国“去杠杆”进入深水区，房企资金多渠道收紧，迫使开发商在供给端加速推盘以回流资金。可以说，2018年下半年，各类调控政策的累加效应达到了顶峰。

　　2019年，不论从货币政策还是行政调控政策的角度来说，都将走向边际宽松。货币政策方面，春节前夕，央行下调存款准备金率共100个基点。2018年12月，全国首套房贷款平均利率为5.68%，是过去23个月以来首次出现环比下降，而2019年1月房贷平均利率还在继续下降，受银行流动性利好影响，后期房贷利率有望继续下行。

　　楼市调控政策方面，自2018年12月起，便有部分城市因地制宜地调整了部分限制政策。如山东省菏泽市取消限售政策，湖南衡阳暂停限价政策，广州调整“商住房”政策，北京新推两幅土地取消商品住房价格限制等。在刚过去的2月20日，合肥12家银行确认房贷已结清的二套房可按照首套利率执行。而21日又传出阜阳市2019年新挂出的几宗商业住宅用地取消了限价。就在同一天，发改委发布意见提出“放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制”。这些消息在当前“一城一策”及诸多城市住房政策调整之际引发市场关注。

　　2019年楼市政策将迎来边际放松

　　姚耀表示：“可以预见，在全球经济放缓的大环境下，2019年我国货币政策、财政政策以及楼市调控政策的边际放松已是大势所趋。然而，出台全面宽松的刺激政策概率较低，因为这将加剧现有经济的系统性风险。我们预计2019年的楼市调控主基调将保持不变，但各城市将延续“因城施策”的调控风格，在稳地价、稳房价、稳预期的目标下，一些过严的调控政策将迎来调整。”

　　预计2019年上半年一线和强二线城市的成交量将继续回落，但随着房贷利率稳中有降、部分城市政策适度放松，预计下半年的成交量将得到有力支撑。而三四线城市将继续受棚改货币化安置政策紧缩的影响，成交量进一步回落。

　　在政府的限价政策下，预计热点一、二线城市的一手价格将保持平稳。而三、四线城市由于有效需求缩减导致销售进一步放缓，一手价格涨幅将进一步收窄，部分城市或现出现价格下跌。