戴德梁行：上海房地产市场上半年疫后复苏回顾

　　2020年09月02日戴德梁行发布研究报告——《新冠肺炎疫情后的复苏——上海上半年总结》。新冠疫情之下，全球采取了史无前例的应对政策以抗击新冠肺炎疫情危机，各国央行和政府都在加紧行动。本次报告以上海，纽约和伦敦这三个国际大都市为例，对比城市间的防疫政策，经济对策(财政，货币，房地产等)和重启计划，介绍了经此一“疫”可能的发展方向和前景。戴德梁行大中华区租户研究部主管Shaun Brodie表示: “新冠肺炎的暴发是一次空前的事件。影响遍布全球，深刻触动了社会、经济和房地产市场。疫情将在多个维度影响中国乃至全世界的商业地产市场。”

　　国际零售市场

　　2020年二季度，新冠肺炎疫情对纽约零售市场带来冲击，零售商的观望情绪渐浓。纽约零售物业租赁市场表现疲软，核心区域零售物业空置率攀升，租金报价大幅下跌。二季度，伦敦零售物业市场表现疲软，部分商场仍旧暂停营业。然而新冠肺炎疫情对该市场的负面影响减弱，伦敦各个行业逐步复工复产。

　　随着中国疫情形势好转，在4月份，中央出台一系列纾困促消费稳经济政策措施。上海市政府因地制宜，发布若干刺激消费的措施。国内及上海经济在第二季度持续良好复苏态势，为消费者信心的增长和上海零售物业市场的回暖注入强劲动力。

　　国际写字楼市场

　　疫情导致纽约市二季度的失业率激增，曼哈顿地区的写字楼租赁需求跌至25年来的最低点。面积超过10,000平方英尺的新租办公需求主要来自TAMI(科技，广告，媒体，信息行业)和金融服务。伦敦直到3月才迎来疫情的全面暴发，二季度其核心区域写字楼空置率环比上升0.24%，达到5.1%，净吸纳量也在二季度受挫，环比下降48%。租金方面，核心区域甲级写字楼租金环比下跌1.6%，至2.18英镑每平方米每天。

　　上海甲级写字楼市场在一季度时，受疫情影响较大，租赁活动大幅减少，空置率上升。进入二季度，在疫情有效控制的情况下，各行业积极复工复产，加上政府一系列刺激措施，写字楼租赁需求迅速反弹。

　　世界地图：2020年二季度上海，伦敦，纽约零售和写字楼市场

　　*零售租金均指首层报价

　　**因疫情原因，伦敦核心区域中高端零售物业空置率为2019年四季度数据，预计在疫情影响下，空置率会上升2%-5%左右。

　　上海甲级写字楼发展趋势和未来展望

　　此次新冠肺炎的暴发，在改变人们生活习惯的同时，也催生了各类工作习惯和环境的改变，尤其是对在写字楼内工作的人群来说，一系列的新趋势愈发火热，如远程办公，办公场所的健康和安全，智能办公楼宇，以及绿色租赁等。

　　聚焦甲级写字楼租赁市场，一季度疫情暴发期间，上海写字楼租赁活动大幅下降。中小企业租户比例较高的写字楼受疫情影响较为明显，空置率上升。但是各级政府及时有效的抗疫措施和一系列对房地产市场的利好政策发布，促使上海甲级写字楼租赁需求在二季度迅速回升。另外，许多业主在二季度都纷纷降低预期租金以吸引租户，争夺市场份额。

　　在疫情期间，居家隔离期改变了一些我们熟知的社会行为，如传统的购物，教育，求医问诊等。因而整体行业结构面临局部洗牌，部分行业可能会在短期内快速发展，例如TMT，医疗健康，线上教育，保险，拥有完善线上平台的零售商，以及物流仓储等。与此同时，一些其他行业，如旅游，线下传统零售商以及娱乐行业，可能会面临需求骤减，不得不经历漫长的行业冬天。这类行业在办公室租赁策略上也会更加保守。另外，汽车行业虽然在疫情冲击下产量和销量都受到较大影响，但是未来新能源汽车和无人驾驶汽车发展受到国家政策青睐，前景明朗。

　　上海甲级写字楼成交租赁面积——按产业(2020 年第一季度——2020 年第二季度)

　　资料来源：戴德梁行研究部

　　上海零售物业市场发展趋势和未来展望

　　新冠肺炎疫情以及其带来的居家隔离期冲击了上海的消费品市场，导致2月份的社会消费品零售总额大幅下降。随着国内新冠肺炎疫情的全面好转，各地方政府预计共将投入近50亿元人民币刺激消费和鼓励零售业数字化升级，振兴全国经济。

　　中短期内，激励措施将催化居民的消费需求，支撑时尚、化妆品、体育、餐饮和娱乐等业态零售商的业务发展。未来12个月内，随着经济回暖，商家盈利逐步恢复，上海零售物业租赁市场需求活跃度将提升，租金和出租率有望维持稳定。

　　长期来看，我们预期上海零售门店的销售额增长率将恢复到疫情暴发前的水平。零售物业将继续扩大消毒区域和无死角细致清洁;全渠道平台推动零售产品和服务销售的重要性得到凸显;许多零售商加速推进数字化和智能化的进程;此外，会有更多的零售商将拓展新的营销模式，利用直播平台、短视频与广大消费者互动，营销产品和服务，并提高客户的购物体验。展望未来，上海持续推进消费模式创新，年年举办“五五购物节”，以及夜经济继续发力，“上海购物”内涵将不断丰富，上海国际消费中心城市建设步伐将加快。

　　上海工业物流市场

　　在新冠肺炎疫情暴发之后，制造业的供应链承受着巨大的压力，各地区的工厂大规模关闭，运输业被严格限制，生产和分销途径中断。考虑到新冠疫情此次造成的影响，我们预计不久的未来，上海的制造商巨头们将采用工业4.0 操作程序来提高灵活性，并且缓解生产和分销短缺的问题，从而更好的应对此类事件的再次发生。

　　疫情期间，消费者对购买的商品的要求越来越高。新鲜的农产品和医药用品等商品都需要冷链运输。新冠疫情使得国内食品行业更加重视食品质量和安全问题。而冷链物流仓储设施在这两方面都具有优势，因此，该设施的建设很可能会激增。未来几年，随着上海以及其他城市的冷库市场对仓储空间的需求越来越大，整体冷链物流市场持续升温，将会有更多的投资者、开发商和运营商关注这一领域。

　　上海住宅物业

　　上海二手住宅市场三月份开始回暖。疫情推动一系列住宅软硬件服务的升级改革，政策扶持老旧小区改造步伐进一步加快。

　　上海二手房市场——成交量和成交均价(2011-2020年6月)

　　资料来源：上海市房地产，戴德梁行研究部

　　上海酒店行业/服务式公寓

　　随着疫情复苏，国内酒店入住率迅速回升至平均水平，上海表现尤佳。服务式公寓相对压力较小，但出租率和租金稍有回落。

　　上海另类资产

　　疫情改变了人们生活和工作的方式，同时也给一些另类资产带来商机。数据中心，迷你仓储和中央厨房等都吸引了不少投资者，迎来蓬勃发展。