导语:一场疫情,使物业公司的服务价值得到前所未有的凸现,一时间风头无两,不少物业服务公司纷纷从房地产企业主体里剥离,寻求独立上市,以求做大做强。
掌柜财经整理数据显示,上市后的物业服务企业仍表现强劲,截止9月初30家上市物企总市值达到4675亿元;上半年物业股涨幅逆势上涨达47.29%;30家上市物企平均股价涨幅为60.87%。
掌柜财经为此重磅推出截止今年10月12日市值排名前十的上市物业企业,剖析十强物企上市之后的发展状况,以期展示物企上市热潮背后整个行业的现状及潜力。本期推出市值207.4亿元(排名第7)的中海物业(02669.HK)。
中海物业隶属于中国建筑集团有限公司,2015年10月上市,为第二家港股上市的物管公司,中国首批一级资质物业管理企业。5年时间里,中海物业无论是业绩还是规模在市场中均占有一定地位,但另一方面,公司的业绩增速略显疲惫,毛利率表现“差强人意”。
在管面积增长缓慢 对母公司依赖度较高
2016年上半年至2020年上半年的半年业绩报显示,中海物业在管面积分别为:86百万平方米、98.6百万平方米、131.7百万平方米、142.9百万平方米、157.5百万平方米,较去年同期期末上升10.2%。在管物业类型有住宅、商业综合体、超甲级写字楼、政府物业、产业园区等多种形式。
虽然,中海物业在管面积逐年上升,但增速较慢。数据显示,当前上市规模物管企业整体在管面积增幅均在30%以上。
(图片来源:中海物业招股书)
此外,中海物业在年报中并没有披露第三方项目占比情况。在招股书中,中海物业曾披露约有90%的管理面积来自其控股股东及同系联营公司,其余10%左右的管理面积来自市场化外拓。
在对母公司强依赖的背后,则是中海地产对市场拓展的不足。数据机构结果显示,截至在2019年年底,中海物业的第三方在管规模仅为8.1%。
在今年4月份,中海物业与中海地产等中海系企业续签了服务协议,这无疑是中海物业未来进一步稳健发展的保障,但也是中海物业需要母公司“输血”的表现。
财经评论员严跃进对房掌柜称,物管公司对母公司依赖,其实是行业通病。但在行业整体快速发展的背景下,物管公司如果没有持续的收并购,或者说收并购能力不强,对于企业的成长,最终对股价、市值都是有损害。
营收表现“差强人意” 3大板块业务协同发展
随着在管面积的增加,中海物业的营业收入也有所提高。报告期内,中海物业实现营业收入28.5亿港元,同比上升18%。对于营业收入的上涨,中海物业表示,主要由于核心传统物业管理板块的在管面积上升,及非住户及住户增值服务的稳定增长。
值得注意的是,近几年,中海物业的营业收入增速略显乏力。2017年上半年至2020年上半年,中海地产营业收入增速分别为26.66%、19.77%、26.62%、18%。数据显示,2020年上半年物业股保持了高速增长,29家上市物管公司营收平均增速为34.26%,中位数为31%。
中海物业表示,营收增速的下降主要由于以上部分的升幅被人民币兑港元于过往12个月平均贬值以及年初疫情突发的影响而有所抵销。
(图片来源:同花顺截图)
分业务板块来看,中海物业收入来源由物业管理服务、增值服务、停车位买卖业务构成。其实,在2019年,中海物业为将服务更加多元化,为业绩增速蓄力,将增值服务部分广泛地定义为非住户(为物业发展商及其他物业管理公司提供)及住户(为物业住户提供)增值服务。并且,同年,中海物业开始着重发力停车位买卖业务,该业务在 2019 年末的资产骤增至 4.5 亿港元,2018 年仅为 3714 万港元。
截至2020年上半年,中海物业的物业管理服务收入占总收入的78.3%,较去年同期增加14.3%至22.3亿港元;增值服务收入占总收入的21.4%,较去年同期增加33.7%至6.11亿港元;停车位买卖业务收入占总收入的0.31%,同比增长62.44%至0.09亿港元。
人力经营成本增加 制定人才快速发展通道
根据2020年中期报告显示,中海物业毛利上升5.5%至港币5.12亿元,毛利率同比下跌2.1%至18.0%;经营溢利较去年同期上升10.4%至港币3.92亿元。数据显示,像奥园健康、鑫苑服务等物管企业毛利率约为40%。
毛利率的下降或与公司成本有关系。众所周知,物业管理行业的成本构成中,人工成本比重占很大一部分。中海物业也不例外,报告显示,截至2020年6月30日,中海物业共有员工42710名,员工成本约1524.7百万元,人工成本占收入的53.5%。同期,碧桂园服务的人工成本占比仅为34%。
(图片来源:2020年中期业绩报告)
人才成本增加的另一方面,是中海物业为培养更优秀的物管人员。据悉,中海物业针对应届毕业生设置单独的晋升通道。据有关媒体报道,这样的培养体系使其能够在3年内成为专业经理,5年内成项目负责人,8年后成为企业管理层的后备人选,加快其晋升速度。
资料显示,中海物业根据组织结构将入职的应届生分为两个路径,“1358成长路径”依托于“航系列”培养项目,通过导师制、轮岗制、专项培训等,在1年、3年、5年、8年后分别将其培养成为各个综合管理职级的有力候选人。
但对于中海地产而言,除了要加强人才成本管控问题的问题外,还要思考来母公司的“输血”是否会成为企业发展步伐的桎梏。
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