“新政组合拳”后 上海春节楼市有所降温

　　近期，中指研究院发布《2021年春节楼市观察系列报告》。报告显示，从一二线城市来看，2020年长三角一二线城市调控政策先松后紧，年初在疫情背景下供应端政策优化，部分城市人才落户门槛也有所下降；而后随着疫情得到有效控制，市场热度快速回升，热点城市调控接连落地，力促市场情绪理性回归，但上海、杭州市场情绪仍偏高，2021年开年政策继续加码，叠加就地过年政策影响，市场整体呈现出“运行平稳，行情分化，置业节奏提前”的特征。

　　上海楼市密集调控后，二手房市场带看量、挂牌价及成交量价指标均逐步回落，购房客户进入观望阶段，市场热度逐步下降。最近1个月，上海楼市调控政策不断出台，通过“限购限售升级、法拍房限购、住房信贷收紧、新房摇号细则出台”等一系列组合拳来抑制投机投资性需求，强化市场监管，以达到稳定市场预期的目的。新政出台后不少购房者因此而改变或中止了购房计划。2020年上海楼市成交从复苏快速进入到活跃，再到火热，期间也伴随着一些“违规”行为露头。其中，一些购房者便通过假离婚来获得购房资格，或者借此来获得首套房的资格。“夫妻离异3年限购”措施出台后，假离婚购房漏洞被严格封堵。上海市场的火热也带动了投机投资性需求积极入市，政府以“打补丁”的方式产生直接遏制作用。“调整增值税征免年限”措施将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年，直接提高了未满5年房产交易时的税费。不少房产中介反映，“调整增值税免征年限”剑指二手房市场交易，对于满2不满5的普通住宅而言，客户购房门槛提升了不少。此外，额外多出的税费该由谁来承担也困扰着房屋买卖双方，但据了解多数情况还是转嫁给买方。在走访多家房产中介后，了解到新政后二手房带看量普遍下降20%到30%，包括成交套数、成交均价、挂牌量、新增客户量等二手房指标在最近两周都出现环比连续下降的情况，短期内新政效果显现。

　　对于新房市场的购房者来说，最重要的事情莫过于读懂2月6日发布的新房摇号规则。通过门户网站“新房摇号分数段”调研结果来看，超过3成的受访者积分介于50到60分，不到2成的受访者积分介于60到70分，约15%的受访者积分介于40到50分。上海这一系列措施尽量保障家庭名下无房的人员参加摇号，增加其买住房的概率，在特殊时期体现公平原则。上海市场短期内成交惯性仍在，1月份新房成交创下新高，尤其是最后一周成交量达到64万方。但近期新房市场供应放缓回落，两周仅一新盘入市，一方面源于前期供应量较大，对后续供应存在一定透支；另一方面则是对政策的消化。

　　春节期间，由于疫情原因，有不少在沪就业的年轻人均选择留在上海过年，其中不乏购房者表示有充足的时间到售楼处去比较甄选。因此，跟过去上海春节期间大量人口流出相比，今年上海节日的氛围将更浓，而各大售楼处也相应地调整了营业计划，相比往年售楼处接待时间有所提前。根据对全市近90个在售项目的不完全统计，有近6成项目选择春节不打烊，超过3成的项目选择在初三到初五开始营业。