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上海2021年二手房年报:市场前高后低,量价下行企稳

来源:房掌柜综合   上海房掌柜  2022-01-07 06:45:29
[摘要]2021年,全市二手房累计成交金额9282亿,同比下降8%,成交套数28.1万套,同比下降7%。

  据上海链家研究院的监控数据显示,12月份全市共成交二手房1.8万套,环比增长19%,同比下降54%,成交金额574亿元,环比增长25%,同比下降58%,套均总价319万元/套,环比增长5%,同比下降10%,成交均价38907元/平,环比增长3%,同比下降9%。2021年,全市二手房累计成交金额9282亿,同比下降8%,成交套数28.1万套,同比下降7%,套均总价331万元/套,同比下降1%,成交均价40219元/平,同比下降1%。

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  一、二手房成交情况

  2021年二手房市场呈现前高后低的态势,和2020年呈现完全相反的走势。2021年一季度,市场延续了之前的余热,所以整体成交比较火热,特别是1月份单月成交量接近4.5万套,创历史新高。但随着楼市调控政策持续叠加出台,市场热度逐渐消散,下半年以来,市场出现下行企稳的态势。特别是挂牌核验价以及 “三价就低”出台后,9月份单月成交量更是降至1.2万套,和2017年低谷时期的水平不相上下。

  不过随着市场对政策预期的稳定,以及楼市本身的韧性,四季度以来,成交量已经出现企稳的态势,12月份单月成交量修复至1.8万套,恢复到常规水平。

  价格方面,下半年以来,上涨的势头已经得到遏制,但目前并未出现持续下跌的态势,成交均价基本稳定在4万/平以下。从全年来看,均价和套均总价同比均下降1%。

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  二、分环线、区域和板块情况

  从分环线的成交量来看,12月份各环线成交量的占比和四季度前2个月基本一致,外郊环间占比最高,为39%。2021年,外环以外的成交占比有较为明显的增加,较2020年增加了5个百分点,其中,外郊环间的占比为近五年来最高,为38%。中环以内成交占比则是近五年来最低,内环以内占比11%,内中环间占比16%。从近五年的复合增长率来看,外郊环间增速最高,为17%,内环以内增速最低,为8%。

  从分环线的均价来看,12月份均价同比下跌最多的为外郊环间,同比下降11%,且连续4个月保持该跌幅。内中环间和中外环间跌幅则相对较小。2021年,外环以内均价同比增长5%,而外环以外则同比下降1%。从近五年的复合增长率来看,中环以内增长2%,中环以外增长1%。

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  分区域来看,2021年成交量同比增速最高的区域为奉贤、崇明和嘉定,此外,松江、金山和虹口也都为正增长,其余区域则为负增长,其中下跌最多的区域为黄浦、徐汇和闵行。

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  从成交均价来看,同比增速最高的区域为黄埔、徐汇和长宁。均价同比下跌的有4个区域,分别为金山、浦东、奉贤和嘉定。

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  分板块来看,12月份板块销量TOP5分别为南桥新城、周康、佘山、嘉定主城区和金山新城,从累计成交来看,TOP5分别为南桥新城、惠南、周康、嘉定主城区和金山新城。

  三、成交结构

  2021年,成交房源中各面积段占比和2020年基本一致,占比最高的为50-90平,占比为51%,90平以上占比31%,而50平以下占比18%。

  从总价段来看,成交房源的总价主要在300万以下,其中200万以下的占比增加了2个百分点,而400万以上的占比22%,有所下降。可能的原因为,2020年,改善型和市区高端楼盘的成交活跃,2021年则以刚需型、外环外为主,总价有所下降。

  来源:上海链家


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责任编辑:杨宗伟

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