上海2021年二手房年报：市场前高后低，量价下行企稳

　　据上海链家研究院的监控数据显示，12月份全市共成交二手房1.8万套，环比增长19%，同比下降54%，成交金额574亿元，环比增长25%，同比下降58%，套均总价319万元/套，环比增长5%，同比下降10%，成交均价38907元/平，环比增长3%，同比下降9%。2021年，全市二手房累计成交金额9282亿，同比下降8%，成交套数28.1万套，同比下降7%，套均总价331万元/套，同比下降1%，成交均价40219元/平，同比下降1%。

　　一、二手房成交情况

　　2021年二手房市场呈现前高后低的态势，和2020年呈现完全相反的走势。2021年一季度，市场延续了之前的余热，所以整体成交比较火热，特别是1月份单月成交量接近4.5万套，创历史新高。但随着楼市调控政策持续叠加出台，市场热度逐渐消散，下半年以来，市场出现下行企稳的态势。特别是挂牌核验价以及 “三价就低”出台后，9月份单月成交量更是降至1.2万套，和2017年低谷时期的水平不相上下。

　　不过随着市场对政策预期的稳定，以及楼市本身的韧性，四季度以来，成交量已经出现企稳的态势，12月份单月成交量修复至1.8万套，恢复到常规水平。

　　价格方面，下半年以来，上涨的势头已经得到遏制，但目前并未出现持续下跌的态势，成交均价基本稳定在4万/平以下。从全年来看，均价和套均总价同比均下降1%。

　　二、分环线、区域和板块情况

　　从分环线的成交量来看，12月份各环线成交量的占比和四季度前2个月基本一致，外郊环间占比最高，为39%。2021年，外环以外的成交占比有较为明显的增加，较2020年增加了5个百分点，其中，外郊环间的占比为近五年来最高，为38%。中环以内成交占比则是近五年来最低，内环以内占比11%，内中环间占比16%。从近五年的复合增长率来看，外郊环间增速最高，为17%，内环以内增速最低，为8%。

　　从分环线的均价来看，12月份均价同比下跌最多的为外郊环间，同比下降11%，且连续4个月保持该跌幅。内中环间和中外环间跌幅则相对较小。2021年，外环以内均价同比增长5%，而外环以外则同比下降1%。从近五年的复合增长率来看，中环以内增长2%，中环以外增长1%。

　　分区域来看，2021年成交量同比增速最高的区域为奉贤、崇明和嘉定，此外，松江、金山和虹口也都为正增长，其余区域则为负增长，其中下跌最多的区域为黄浦、徐汇和闵行。

　　从成交均价来看，同比增速最高的区域为黄埔、徐汇和长宁。均价同比下跌的有4个区域，分别为金山、浦东、奉贤和嘉定。

　　分板块来看，12月份板块销量TOP5分别为南桥新城、周康、佘山、嘉定主城区和金山新城，从累计成交来看，TOP5分别为南桥新城、惠南、周康、嘉定主城区和金山新城。

　　三、成交结构

　　2021年，成交房源中各面积段占比和2020年基本一致，占比最高的为50-90平，占比为51%，90平以上占比31%，而50平以下占比18%。

　　从总价段来看，成交房源的总价主要在300万以下，其中200万以下的占比增加了2个百分点，而400万以上的占比22%，有所下降。可能的原因为，2020年，改善型和市区高端楼盘的成交活跃，2021年则以刚需型、外环外为主，总价有所下降。

　　来源：上海链家