房企股权转让的背后：新一轮洗牌加速剥离房地产业务

　　在调控政策全面收紧的当下，房地产业的竞争压力陡增，企业分化进一步加剧。随着整个房地产行业新一轮洗牌，将加速企业剥离地产业务。

　　日前，中体产业发布公告披露，公司自去年11月决定出让控股权后，由于在公开征集过程中，未能产生符合条件的意向受让方，长达为期五个月的股权转让宣告失败。

　　实际上，中体产业只是这场股权转让潮的一个缩影。早在去年末，房地产公司股权、项目转让案例已经明显增多，且多以中小企业为主。进入今年3月下旬，楼市政策的再度升级，也让房地产市场的前景充满了变数，未来可能直接影响股权转让的最终结果。

　　股权转让激增

　　据不完全统计，从去年10月开始，北京、上海、天津三大产权交易所的房地产业项目挂牌数量激增，较之此前的数目出现明显增长。

　　今年以来，包括红豆股份等在内的超过20家上市公司发布公告退出房地产业。事实上，近年来宣布剥离房地产业务的上市公司逐渐多起来。云南白药于2013年宣布转让旗下地产子公司白药置业全部股权。另外，南京高科、水井坊、北大荒等公司也逐步退出房地产行业。

　　或转让持有的房地产公司全部股权，或整体剥离房地产业务，越来越多的非房地产行业上市公司选择退出房地产行业。

　　值得注意的是，这些挂牌转让主体以中小型房企居多，且大多地处二三线城市。业内人士分析，随着调控政策的逐步收紧，一些不具实力的中小开发商只能通过卖地、卖项目等方式来自救，甚至退出房地产市场，行业将迎来新一轮洗牌。

　　在中国房地产业协会年初发布的一份行业报告显示，2016年房地产行业并购案宗数为198宗，涉及金额为4014.83亿元，同比上升43%;而2015年并购案宗数为343宗，涉及并购标的物价值为2815亿元，同比增长11%。

　　报告称，2016年行业集中程度进一步提升，同时行业平均利润率下行趋势未改表明行业高增长时代已经结束。在新的发展阶段里，大型房企通过并购加速获取资源，中小型房企则加速转型，房地产开发企业分化进一步加剧。

　　企业融资困局

　　回过头来看，根据中体产业发布的公告，集团2016年实现11.86亿元的营业收入，其中有5.85亿元来自房地产相关业务，也就是说50%以上业绩是以房地产作为支撑。从去年9月30日以后，地方相继出台房地产调控政策，到今年3月又进一步加大力度。业内普遍预计，未来房地产市场前景并不明朗。

　　考虑到投资风险和效益回报等问题，意向受让方对中体产业的股权转让望而却步，似乎不难理解。

　　股权转让潮的背后，是房企融资压力的体现。自去年10月起，监管层逐步对房企融资渠道进行收紧，与此同时，银行向房地产企业发放贷款的规模也在下滑，包括个贷和开发贷规模均受到严格控制。

　　近期，银监会连续发文要求强调，要分类实施房地产信贷调控，强化房地产风险管控，加强房地产押品管理。同时，严禁资金违规流入房地产市场。业内人士分析，充分说明了监管层对于房地产市场金融风险的重视。

　　另据国家统计局公布数据显示，1-3月份，房地产开发企业到位资金35666亿元，同比增长11.5%，增速比1-2月份提高4.5个百分点。其中，国内贷款6892亿元，增长10.7%;利用外资74亿元，增长308.0%;自筹资金10894亿元，下降7.2%。

　　“从当前3月份M1同比增幅有所收窄、银行间同业拆借利率有明显攀升等因素看，二季度房企需要警惕资金面收紧的风险。”易居研究院智库中心研究总监严跃进称。

　　房企如何破题

　　“挑战与机遇并存，但对于大多数地产企业来说，挑战大于机遇。宏观调控下，出于市场转型带来的客观需要，会给很多开发商带来前所未有的压力。”当代置业集团董事、总裁张鹏表示。

　　他认为，单从融资和资金面的角度，需要在几个方面做好准备：苦练内功，加强产品核心竞争力，实现快行销、快回款;改变传统的债权型融资模式，鼓励和推动股权型、主动资产管理型的融资合作模式;改变传统地产的运作模式，提高自有资金投资比例，对接好开发贷、持有物业融资的传统合规模式;大力推动地产金融化和地产基金化转型，推动金融型和资产管理型房地产模式转变。

　　无论是兼并收购还是股权合作，涉及的专业方方面面。在张鹏看来，由于交易各方的诉求各不相同，所以成功还是搁置都很正常。

　　中国房地产协会文化产业委员会副秘书长向锋则表示，目前行业市场出现的兼并从组热潮，正是基于整个房地产市场已进入大鱼吃小鱼，快鱼吃慢鱼的整合发展阶段。“大房企会重估收购重组行为和收购价格。而中小企业也会对市场契机有更大的想象空间，这些正是基于调控对市场影响在不同房企造成不同理解所致。”

　　传统融资渠道融资的条件和资金量门槛提高，多元化融资将成为发展主流。向锋指出，债股结合，权益型融资，资产证券化，信托和资管计划都是需要积极拓展的新型融资方式。