二季度全国购房杠杆率出现拐点 预计年底降至33%左右

研究背景

自2016年底以来，“去杠杆”及“抑制资产泡沫”等词汇越来越多地出现在了中央会议及媒体上，在房地产去库存的背景下，部分热点城市楼市的火爆，无疑引发了社会及业内对于房地产泡沫的担忧。

2015年12月，中央经济工作会议首次提出“三去一降一补”，即去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务。一是积极稳妥化解产能过剩;二是帮助企业降低成本;三是化解房地产库存;四是扩大有效供给;五是防范化解金融风险。其中去杠杆被列入了五大任务之一。

2016年12月，中央经济工作会议强调，“要坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，严格限制信贷流向投资投机性购房”。

2017年一季度，人民银行在货币政策报告中，也再次提到要“按照‘因城施策’的原则对房地产市场实施调控，强化住房金融宏观审慎管理，防控住房贷款不合理增长，严格限制信贷流向投资投机性购房”。

6月23日，在银监会召开的“银行业支持供给侧结构性改革调研座谈会”上，银监会主席郭树清表示，要坚决抑制部分地区的房地产泡沫。“落实差别化住房信贷政策，坚决抑制部分地区的房地产市场泡沫。”这些都表明居民杠杆的短期快速攀升已经引起了中央高层的关注。

全国居民购房贷款走势研究

(一)个人按揭房贷余额走势分析

从人民银行季度公布的个人购房贷款余额走势来看，近年来呈现加速增长的态势。

数据显示，2004年4季度-2014年4季度的10年间，个人购房贷款余额由1.6亿元上升至11.5亿元规模，期间新增房贷余额约9.9万亿。2015年-2017年2季度，短短2年半时间，贷款余额迅速攀升至21.6亿元，期间新增贷款余额约10万亿。对比2004-2014年间的9.9万亿余额新增可以看出，本轮仅用了25%的时间却增加了102%的贷款。

全国个人住房贷款余额及同比增幅走势

数据来源：中国人民银行、易居研究院

备注：由于口径问题，2016年底以来个人房贷余额数据基于同比增幅估算

(二)人民币新增贷款中住房按揭占比

从全国人民币新增贷款中个人房贷占比来看，该指标大致出现三个高点(30%)，分别发生在2007、2009年和2016年。

2006-2007年4季度，新增住房按揭占新增人民币贷款的比例基本平稳在10-20%之间，随着货币供应M2同比增长达到历史高位(22%以上)，大量信贷资金涌入房地产，住宅销售额持续攀升，新增人民币贷款中住房按揭占比由2017年2季度的13%大幅攀升至23%和37%，达历史高点。2008-2009年2季度，新增住房按揭占新增人民币贷款的比例基本平稳在0-18%之间。随后，在4万亿投资的刺激下，房地产持续回暖，同期住户中长期消费贷款占比显著攀升，并在2009年四季度达到峰值44%。

2010-2014年间，该指标走势大体平稳，到了2015年，在降息、降首付以及一系列去库存利好政策下，市场持续回暖，房地产贷款规模增加，相应的比值也不断攀升。

2015年4季度，该指标升至30%，为过去4年来最高值。2016年该指标整体继续保持上行趋势，并于3、4季度连续刷新历史最高值，达到50%和56%。也就是说，新增境内贷款中有超过一半流向了住户按揭贷款。

进入2017年，个人住房按揭贷款占新增境内贷款比例连续两个季度下降，由2016年底的56%明显回落至2017年2季度的28%，从绝对值来看，该指标仍高于2008年以来历史平均值20%，说明住户房贷部门去杠杆未来仍有空间。

新增人民币新增贷款中住房按揭占比

数据来源：中国人民银行、易居研究院

全国居民购房杠杆走势

(一)新房杠杆分析

统计局公布的全国房地产数据显示，全国开发企业资金来源中按揭款的累计同比增幅与全国新建商品住宅销售额累计同比增幅走势总体正相关，按揭资金累计同比增幅在行业繁荣期呈现上升态势，在行业调整期同步回落。但值得注意的是，2017年上半年全国新建商品住宅销售额同比增加18%，增速比1-5 月份扩大3 个百分点，而全国开发企业资金来源中按揭款的同比增加7%，增速比1-5 月份收窄2 个百分点。结合两组数据来看，6月销售回暖的背后，居民购房杠杆仍在下降，这体现了部分城市2016年3季度以来提高最低首付比例、降低公积金提取额度等信贷政策的有效性，也反映了在政府限价政策下，开发商倾向于优先将房源出售给全款购房者的现象。

全国新建商品住宅销售额与开发按揭资金累计同比增幅走势

数据来源：国家统计局、各地统计局、各地房管局、易居研究院

(二)全国居民购房杠杆率走势

由于近年来二手房信贷规模明显增加，因此计算全国居民购房杠杆率之前需要先测算出全国二手房市场成交规模。在易居研究院报告《全国二手房市场研究》中估算出的一、二手房成交量比例的基础上，结合样本城市新房/二手房成交价格，进一步测算出了2007-2016年间全国二手房成交额/一手房成交额的比值，分别为20%、17%、29%、26%、21%、20%、25%、20%、32%、41%。此外，对比住建部公布的2011年以来的住房公积金发放额与一、二手住宅成交总额发现，近6年来，全国住房公积金发放额占成交总额比例基本稳定在9%左右。

这里将人民银行公布的个人购房贷款新增余额占全国一、二手房成交总额的比重与9%公积金贷款占全国一、二手房成交总额比重的历史平均值加总，估算出全国居民表内购房杠杆率。

数据显示，全国居民表内购房杠杆率从2015年三季度开始快速上升，2016年4季度刷新历史最高值，达到46.4%，2017年1季度，该指标小幅上升至46.8%，2季度回落至43.9%。目前来看，基本可以确认当前全国个人购房杠杆已经步入下行通道。本轮楼市调控重新定位在于强调居住属性，预计“抑制泡沫为主、去库存为辅”的政策思路将贯穿全年，未来半年，预计政府不会放松对楼市的调控，并且短期内银根将持续收紧，金融秩序整顿将贯穿全年，种种迹象表明，全国居民购房贷款将持续回落，个人购房杠杆将进一步下降。预计年底个人购房杠杆率将下降至2008年以来历史平均水平33%，2018年大概率继续回落，三季度降至25%左右，接近2008年与2012年初较低水平。

全国居民购房杠杆走势

数据来源：

中国人民银行、住建部、国家统计局、各地统计局、各地房管局、易居研究院

全国居民购房杠杆=季调个人购房贷款新增/季调全国一、二手住宅销售总额+9%公积金贷款历史平均比重