大摩：中国严控海外地产投资 全球楼市瑟瑟发抖

摩根士丹利8月1日发布研报称，随着中国对海外投资的监管力度加大，全球楼市迎来了一场“巨大考验”。

在过去几个月中，中国监管者正在不断向海外投资商施加压力。7月20号，中国政府公开敦促商业团体将资金投入到“一带一路”战略中来，而不是去海外“盲目逐利”。银监会也采取措施，切断了某些海外项目的融资渠道。此外，监管者们还为“非理性海外投资”列出了负面清单，清单上的并购项目将被认为具有“向海外转移资产”的嫌疑，其在国内的融资都将受到严密的监控。而地产、酒店、电影、媒体、体育俱乐部和非核心业务的海外收购都在名单之列。

其中，地产业在负面清单列举的所有项目中占据的比例高达四分之三。在中国企业2017年全年的海外并购投资中，地产业占到了总资金量的6.3%，而酒店、电影、媒体、体育俱乐部等其他业务加起来也不过才占到2.1%。事实上，由于过去几年国内企业预期美元将升值，将人民币兑换成美元去购买国外便宜的地产已经成为了国内企业某种“逐利保值”的手段。同时，疯涌的中国资本推高了全球房价。

在海外地产投资受到中国政府严密监管的情况下，摩根士丹利分析团队预计，2017年中国的海外地产投资将从2016年的10.6万亿美元锐减到1.7万亿美元，同比下降84%。而在2018年，这个数字将进一步下降至1.4万亿。

中国投资资金锐减将给美国、香港、澳大利亚和英国的地产业带来较大冲击。

Real Capital分析公司数据显示，2016年中国海外商业地产投资的主要去向是美国(43%)、香港(18%)澳大利亚(12%)和英国(5%)。其中，由于在过去六个月内监管力度加剧，中国对英国的商业地产投资中有34%处于停滞待审状态，对美国的商业地产投资中则有7%处于停滞待审状态。

美国

中国是美国2016年的第一大地产投资国，2017年的第二大地产投资国。在纽约、旧金山、芝加哥和洛杉矶的办公大楼和酒店资产成为了中资最偏爱的地产资产。2017年，80%的资金都涌向了纽约大都会地区，曼哈顿高达30%的地产交易被中国商人所支配并不断炒高。

在经历了中国监管部门的严厉调控后，美国的地产交易量在今年第一季度萎缩了9%，此前最疯狂的曼哈顿地区地产交易量则萎缩了55%。随着市场上最大的买家从市场上离去，大都会地区的房价被浇了一盆冷水，许多人都预言疯涨的房价即将见顶，纽约市政府也收到了咨询机构关于警示商业地产泡沫破灭的报告。

不过，由于中资炒作的大多是美国前几大城市的商业地产，大多数美国人的居民住房价格并未受其影响。中资撤离只能造成美国市场小范围的商业地产价格暴跌，不至于引发整体性的金融系统风险。

香港

比起美国，香港楼市面临的风险就要大的多。

2016年共有5.6万亿美元的资金从内地涌入香港楼市，这几乎是2014年的3倍，2013年的4倍有余。疯狂的资金在今年不仅没有停下来的意思，反而呈井喷式增长。仅仅在今年的第一季度，这笔资金量就高达4.3万亿美元，达到了2016年全年资金量的77%。

这些天量资金不仅仅买走了香港最繁华地带的酒店、办公大楼和广场，还在2016年左右进行了一场风格切换，直接将投资对象瞄准了居民住宅。在香港地产竞标中，内地资金作风激进，出手阔绰。例如，海航集团在拿下香港地的开发住宅区时给出了高于2014年土地最开始被拍卖时一倍的价钱。而从2014年到2016年，香港楼市不过才涨了20%。

截至目前，内地资金已将香港80%的新拍土地和近50%的办公楼宇收入囊中。据香港差饷物业估价署数据，全港私人住宅楼价指数连涨15个月，且连续第八个月创出新高，但随着中国政府对地产投资的管控加剧，香港地产业的上涨势头或将遭受打击。届时受损最严重的将是香港地产的持有者。

英国

英国脱欧带来的英镑下挫是中资追捧该国地产的主要原因。在2006年，中资在伦敦商业地产交易中的参与率还不到1%，但到2016年末，这个比例飞跃至了25%，并对当地居民房价产生了不小的影响。

摩根士丹利预计，随着中资的撤退，或者至少是投资停滞，伦敦房价在士气上将遭受很大打击。再加上脱欧带来的金融中心地位动摇、就业岗位持续减少，伦敦商业地产的价值在未来可能面临一波较大的调整。

澳大利亚

在2015年至2016年间，中国是澳大利亚地产的最大海外投资者，资金量高达32万亿美元之巨，几乎是对美地产投资的4倍。而在这32万亿美元中，有20万亿美元属于居民地产交易。

摩根士丹利预计，随着中国方面的需求放缓，澳大利亚房价将受到重大影响。另外，由于中资在最近3年里控制了澳大利亚12-25%的商业地产交易，悉尼、墨尔本等大城市的楼宇或将面临巨大风险。