新城控股高级副总裁欧阳捷：深耕城市群是一道选择题

　　价值地产年会系列报道|地产人物城市观

　　“当轨道交通(地铁、高铁)和高速公路的通车区域逐渐蔓延，房企只要沿着这个趋势布局，就能抓住未来机会。”在新城控股高级副总裁欧阳捷看来，城市群(或都市圈)已经是房企不容忽视的生存空间。

　　尤其是都市圈中的核心城市，农村人口进城将首选都市圈中的核心城市，给城市产业提供人力支撑，这是未来的市场机会。伴随着城镇化的深入，欧阳捷认为，都市圈周边的三线城市会和都市圈的核心城市一起发展，这个市场也有机会。

　　“甚至非都市圈的中小城市也有机会——在棚改项目的持续推进下，农村人口进入中小城镇，中小城镇人口进入中等城市，这便是中等城市的机会。”欧阳捷表示。

　　在这一轮城镇化过程中，围绕城市群，各级城市都有自己的机会。不过对于房企而言，这些“城市机会”，选择对了便是新的空间，但错了也可能是新的危险。

　　做出城市选择是房企核心竞争力表征

　　房企深耕城市群，第一道门槛便是选择。

　　欧阳捷告诉《每日经济新闻》记者，企业进入城市的选择标准，是企业核心竞争力的体现。

　　企业从经济增速、经济增速、人口总量、人口增速、人口流入流出、产业分布等几个大指标来判断城市实力，而城市的这些基本面则决定了企业的溢价空间。

　　根据几十上百个指标，房企会把城市分为成长型和机会型。欧阳捷告诉记者，比如，长三角、大湾区、京津冀，这三个城市群的中心城市都是成长型的，新城会重点深耕拓展。有些城市则是机会型的，新城会根据项目情况和当地市场做进一步判断。例如除上述城市群外，新城会在二三线核心城市中选择进入。

　　在房企和城市的关系中，这种选择与被选择，既决定关系长久与否，也决定互利多少。

　　欧阳捷就告诉《每日经济新闻》记者，选择了进入的企业，首先会参考城市区域整体购买力，根据当地的经济结构、人口结构来判断物业能否被快速消化。因此，整体居民收入，当地经济发展，城市现有房企的情况，将决定城市未来能否借助品牌形成良好的溢价率。

　　布局高周转城市是房企的“解套”路径

　　城市群中各级城市的货量调整，也需要顺势而变。

　　欧阳捷就告诉《每日经济新闻》记者，如果房企在一二线城市拥有大量存货，但不能快速销售，这会拖累企业现金流，因而适机转战可以高周转的三四线城市，是“解套”的唯一路径。

　　“在三四线城市，房企可以快拿地、快开工、快开盘，通过高周转快速回笼资金。只要有了足够的现金流，不仅压力不大，而且还可以多买地，继续滚动发展、弯道超车。”欧阳捷表示。

　　不过，目前三四线城市的棚改货币化有所降温，温和调控的措施有所增加，三四线城市房地产市场会进入相对平稳发展期，要随机应变，注意合理调整。

　　具体到城市群内部，欧阳捷认为，应根据不同城市量级采取不同策略。

　　大多数一二线城市住宅用地供应趋势性下降，同时还在逐渐扩大共有产权住房、租赁住房、公租保障房占比，可售型住宅逐渐减少，需求难以增长、更不可能爆发。虽然这些城市潜在需求大、长期价值大，但供应受抑、调控严厉、成交平平，房企日子很难过。

　　在这种背景下，强化市场调研和客户需求，提升产品研发，或者根据标准化产品来做优化，尽可能提高溢价，是房企在此类城市中保证利益的基础工作。

　　与此同时，大城市的郊区也值得关注。

　　“在城镇化过程中，有一部分人在租房过程中实现由租转买，这部分人群为首次置业的刚需人群，对于房屋品质不高，但是户型要够大，因此多偏于郊区。”欧阳捷表示。

　　此外，三四线城市的需求此起彼伏，不去三四线城市拓展，就不会有发展机会。下沉到三四线城市，是房企获得业绩新增长的唯一途径。从近期房企拿地均价下降、拿地面积上涨可见，不少房企早已如此排布。

　　而在此类城市，“逆周期拿地的逻辑是对的，但注意不能把钱一直压在兜里，一直等就一直拿不到地。”欧阳捷指出。

　　（来源：每日经济新闻）