开发商：应对市场低迷 上半年出货 下半年囤粮

　　又到一轮年中盘点时。和2008年很不一样，这一轮宏观调控下的中大型开发商表现得镇定，对风险的驾驭能力也在加强，虽然接受采访的6家开发商绝大多数都表示对后市会谨慎观望，但从销售情况和资金基本状况看，开发商日子过得还不错。大部分开发商表示，价格会视市况而定，目前不考虑降价，即便降价，也只能是微调。

　　一个显著的事实是，金融危机之后的房价快速攀升已经给开发商聚拢了大量的资金，经历了2008年大起大落的教训，绝大部分上市公司都没有在2011年拿“高价地”或者大量拿地。据统计，2010年全国销售30强的公司，在2011年上半年，大部分拿地的面积都远小于销售面积。出的多，进的少，一些公司还在融资情况进一步恶化之前保存了很多“闲钱”。不仅能正常应对宏观调控，甚至准备在下半年“吃进”一些便宜土地。从记者这轮采访看，中大型开发商的日子远没有外界揣测的那么艰难。

　　当然，不降价、多拿地这些偏乐观的想法实现的前提依然是：没有更猛烈的宏观调控。

　　出货！出货！

　　上半年，中骏置业卖掉了28.5亿的房子，今年的销售目标是50个亿，其去年完成的销售额是36亿。中骏置业常务副总裁李维告诉记者：公司今年约有10亿的工程支出，数亿的短期贷款，目前，公司拥有的现金是40多个亿，净负债率不到40%。2011年1月份，中骏置业在新加坡发行了20亿人民币合成债，上半年一直在加快推盘，“能提前一个礼拜就一个礼拜，厦门、漳州、泉州楼盘很多都是提前一个星期或者一个月推出的，只要感觉市场有点往下的趋势，就加紧把楼盘先推出来。”

　　和中骏置业一样，金科集团上半年也一直在调整产品结构和开发节奏，有些准备明年、后年推出的产品如果适合现在的市场情况，就赶紧在当下推出来，金科集团副总裁李战洪告诉记者：现在很多企业就是死于迟钝。因为5月底时逢金科借壳上市之后的资产交割，按照相关规程，不能披露销售数字和手持现金的情况。李战洪笑言：我只能用官方语言来回答你“销售和资金都很正常”。但有其他的开发商告诉记者，金科上半年卖掉了90多万平方米的货，这位开发商评论说：他值得在意的同行都在去库存。

　　量入为出

　　尽管开发商喜欢在各种大会和论坛上抱怨情况多么的恶劣，但实际上早有准备，记者采访的多家开发商都是在去年底就定下了“量入为出”的基本思路。从今年上半年的结果看，这种思路依然在贯彻。

　　据统计：今年上半年万科新增土地建筑面积530万平方米，但卖掉了560万平方米的房子；恒 大新增土地建筑面积390万平方米，卖掉了600多万平方米的房子；金科卖掉了90多万平方米的房子，新增土地建筑面积约70万平方米。绝大部分去年销售30强的公司都是卖的多、买的少。

　　总体而言，现金给了开发商和2008年不一样的安全感：按照英策咨询近日发布的2011年沪深300上市公司业绩预测，今年沪深300中的23家房地产行业上市公司营业收入及净利润合计，将分获31.62%和31.98%的增长。

　　赶紧卖房子让金融机构也觉得地产业比2008年安全。中信银行的股东西班牙对外银行和中信银行做了一个调查，调查报告认为，房地产贷款相对于销售额的比率已经下降，房地产业在金融危机后出现的高杠杆率有着更高的销售收入支撑。金融危机以来，房地产行业的杠杆危险已经减低，利息覆盖率已经恢复到之前的水平。

　　下半年囤积粮食

　　有了点钱，下一步就该买地了。

　　中骏置业上半年一块地也没拿。“我们发的20亿的债，一年的利息大约是2亿，如果在下半年拿地，而不是在上半年买地，就等于把利息给省出来了。”李维盘算着在下半年多拿一些土地。1月份中骏发债时，李维曾告诉记者，公司现在不缺资金，但为的是未雨绸缪。去年11月，他们就定好今年稳健的基调。

　　金科现在正准备拿两块地。花样年更是在马不停蹄地物色项目，花样年总裁潘军现在已经谈了30多个项目的合作了，和大部分公司不一样，花样年的主要产品是综合体和写字楼，潘军表示，花样年在上半年完成了34亿的销售，已经完成了57%的全年比例，受到宏观调控的影响很小。“下半年要付土地款1个多亿，工程款大约16个亿，短期贷款在上半年已经还得差不多了，账面资金还有20多个亿。”潘军觉得这是一次行业洗牌的好机会，现在他不太希望通过招拍挂拿地，他认为，地方政府要价高，土地价格还不足够便宜，花样年可能会选择和同行合作，譬如小开发商。

　　华高莱斯房地产研究中心经理王楠认为：现在小型开发商压力是比较大的，特别是在二、三线城市，这些城市大开发商已经进驻，完成了布局，在产品开发能力、品牌、融资能力上都比大开发商差，很多小公司面临着被洗牌的命运。