回报率3% 保障房突围遇困 房企担心垫资吃苦头

　　总投资收益不会超过3%

　　嘉宾观点：保障房的总投资收益率就是3%，政府对于保障房的成本核算十分精准，承建保障房，无论哪种模式，总投资收益不会超过3%。不少企业计算的是直接收益率，可以达到5%~7%，只是算法上的“取巧”。

　　东方早报：目前不少企业正加大或者寻找机会投入保障房建设，你们公司在全国承担的保障房建设规模有多大？占总运营项目的比例是多少？

　　俞卫中：近年来，上海城投置地承担了上海市约15%的保障房建设任务。自2009年起，为积极响应上海建设大型居住社区安居工程的号召，开建的松江泗泾、青浦徐泾大型居住社区、三林基地目前已经呈现成果雏形。目前保障性住房占开工总面积的60%。

　　谭华杰：今年4月，北京万科与河北省住房和城乡建设厅签订了河北省保障房建设战略合作协议，将大力参与河北省保障房的建设，计划在张家口、保定、廊坊、唐山、秦皇岛、沧州等城市建设限价房、公租房和廉租房。

　　张玉良：绿地集团已全力投身上海及全国各地的保障房建设。在上海地区，我们先后启动建设了绿地新江桥城(江桥基地)、南翔基地、长兴岛配套商品房项目、嘉定城北站大型居住社区项目等多个项目，总投资规模超过100亿元，总建筑面积超过200万平方米。此外，我们在西安、芜湖、济南、武汉等地也积极承担保障房项目的建设，总建筑面积已超过130万平方米。

　　东方早报：你们公司目前承接的保障房开工情况如何，何时可以投入运营销售？

　　张玉良：绿地新江桥城2009年6月开工，一期D区于今年5月29日正式交付，成为上海市首批大社区基地中第一个启动、第一个竣工交付使用的项目。该项目总建筑面积约61.8万平方米，分两期开发，一期住宅建筑面积约30万平方米，近期已交付的1763套住宅(建筑面积约14万平方米)主要供给长宁、静安、闸北、普陀4区。其余的1888套住宅(建筑面积约16万平方米)，供给普陀区、虹口区、嘉定区，今年11月份将开始陆续交付。江桥二期住宅建筑面积约18万平方米、2484套，目前已全部结构封顶，今年12月竣工交付。其中1100套(建筑面积约10万平方米)供给闸北区。经济适用房南翔基地总建筑面积约10万平方米、1634套住宅，已全部结构封顶，预计今年12月竣工交付。嘉定城北站大型居住社区总建筑面积约60万平方米，共6335套住宅，分8个地块建设。目前，1至4号地块约20万平方米正在进行施工。绿地长兴岛配套商品房项目于2009年12月开工建设，规划总建筑面积64万平方米，目前该项目80%实现结构封顶，年内交付10万平方米。 俞卫中：目前在建的和年底前一定要开工的(保障房)大约在250万平方米。其中包括松江的新凯家园项目、青浦徐泾项目、杨浦江湾以及浦东三林等项目。每年都会保证一定的供应。

　　东方早报：目前保障房建设的毛利润区间是多少，开发商理想的利润是多少？

　　谭华杰：保障房的利润受到限制，一般不超过3%。对于企业的投资者来说，名义利润高于融资成本，即不出现亏损，是企业行为可持续的基础。

　　俞卫中：保障房的总投资收益率就是3%，政府对于保障房的成本核算十分精准，承建保障房，无论哪种模式，总投资收益不会超过3%。不少企业计算的是直接收益率，可以达到5%~7%，只是算法上的“取巧”。

　　杨红旭：保障性住房的利润一定低于商品住宅，这很大地考验开发商的管理和开发水平。因此，目前只有一些大型的企业敢于投建保障性住房。