回报率3% 保障房突围遇困 房企担心垫资吃苦头

　　企业债难解资金困局

　　嘉宾观点：由于近期通货膨胀率持续走高，人工资金角度建筑材料成本大幅度上扬，造成开发商成本控制难度过大。除非政府改为成本加基础利润定价，否则开发商很难大规模参与。

　　东方早报：目前国内保障房的开发模式主要有哪些？开发商更倾向于哪种模式？

　　谭华杰：企业参与保障房的方式常见的可分为几类：一种是代建模式，代建模式下，企业不投入资金，不经手财务，主要提供劳务和技术，扮演类似项目经理的角色，并收取少量项目管理费，以弥补其工资及办公费用支出；另一种是开发模式，企业先垫资、融资进行开发，开发完毕后由政府回购，或在其监督下销售给购房人。此外，一些地方在出让商品房用地的时候，有配建保障房的要求。在目前的实际情况下，代建和配建的模式较为可行。开发模式下，项目名义利润一般低于融资成本，很容易出现亏损。

　　张玉良：从企业角度而言，比较倾向于代建模式，因为开发商只需要参与建设，销售环节则全部由政府承担，垫资时间短，回款迅速。对于开发模式，由于开发商需承担销售，资金回笼时间相对长一些。

　　俞卫中：现在嘉定有几幅地块，是在土地的出让中，约定一定比例的保障房配建，配建的保障房进入市场的价格是固定的，那么意味着开发商拿地前就要计算好，要把这部分的土地、建设成本分摊到商品房的成本当中。个人认为，这种配建的模式不仅利于社会的和谐，而且相对灵活，有利于保障房的长期供应。

　　华伟：普遍的模式是政府与开发商约定成本，等开发商建好后回购。由于近期通货膨胀率持续走高，人工及建筑材料成本大幅度上扬，造成开发商成本控制难度过大。除非政府改为成本加基础利润定价，否则开发商很难大规模参与。

　　东方早报：参与保障房建设的开发商，相比于普通商品房建设开发商，在融资上是否相对容易？

　　俞卫中：保障性住房的融资相比商业住房的确容易一点。但是银行对于开发贷款的运用有监管规定，要求开发贷款只能用于建设、建安和建选，前期的拿地等成本，依然需要自有资金投入。粗略计算，保障性住房的土地成本为300万元/亩，楼板价为1300元/平方米，以此计算100万平方米的保障房，需要自有资金为30亿元左右，对于房地产企业而言，在没有充裕自有资本的情况下，扩大保障性住房(建设)的难度就较大。上海城投置地在上海保障性住房的投入中，处于领先地位，规模仅次于上海地产集团。实际上为了保证保障性住房的运作，企业在保障性住房和商业物业的投放比例上，很早就已经做好准备。

　　张玉良：相比普通商品房，保障性住房的融资获批时间会快一点，额度会松一点。但是随着货币政策紧缩，保障性住房申请贷款也越来越紧。但是和普通商品住宅还是些许差别。

　　华伟：当前，政府已经放开企业发行经济适用房建设债券，估计政府融资平台将首先得益，可以一解燃眉之急。而广大市场化的开发企业仍然处于资金严重短缺状态。由于银监会收紧了商业银行对开发企业的开发融资，而房地产行业又有巨大的资金需求。这迫使开发商转而向信托理财等方式寻求资金，从而在半年左右导致信托成本从年化11%骤涨到超过20%。在造成商业银行存款搬家之余，信托理财资金又进入房地产企业。由于财务成本大幅度上升，根本不可能用于保障房建设。开发商只有通过涨房价及压地价来平衡。我认为当前对于开发企业的信贷紧缩是好心办坏事，是火上浇油之举。更加殃及保障房建设。