沪市中心二手房现“疲态” 刚需客购房冲动降低

　　上海房价正逐渐来到一个涨、跌的“分水岭”，这一点从上海二手房指数办公室昨天发布新一期报告中可略见其端倪。分析人士认为，随着一手房促销带动需求，二手房市场“挤出”效应渐显。同时，紧缩政策也使得二手房市场面临压力越来越大，“沪四条”主动叫停“补税购房”等新政接连生效，这一切都使得后市房价走势扑朔迷离。

　　刚需买家希望房价砍去3成

　　上海二手房指数办公室介绍，7月份上海二手房指数为2598点，较6月上升1点，环比上涨0.03%，涨幅相比6月缩小0.06个百分点。其中长宁、徐汇、新黄浦、静安等4个市中心区首现下跌。

　　究其原因，一方面，不少贷款申请卡壳，置换客有心无力。7月再次加息，贷款也更收紧，市中心部分改善型业主苦于没人接盘，同时也无法向银行申请到足额贷款。于是部分房源出现一定议价空间，但仅停留在1%-2%，惜售心态仍较明显。另一方面，一手高档楼盘交易冷热不均，市中心二手房也出现疲态。对刚需购房者和改善型家庭来说，大半年的楼市调控不仅没有令房价下跌，反而导致购房成本越来越高，出手的冲动越来越低。他们的心态与业主相去甚远，甚至希望有20%-30%的议价空间。买卖双方博弈再度加剧，后市依然不明。

　　与此同时，外围板块二手房价多呈现下跌。经统计，7月全市128个控制点中，上涨61个，下跌63个，持平4个。持平板块大幅减少，上涨和下跌板块数量基本相同。可见，外环板块“以价换量”特征比较明显。

　　其中，嘉定丰庄板块和安亭板块分别下跌0.84%和0.60%，青浦赵巷板块和重固板块均下跌0.53%。下跌板块主要聚集在外围区域，由于外围新盘集中上市，在政策重压下价格低开，而区域内同质二手房挂牌价格保持高位，出现了价格倒挂。在外围的一二手房供应都较充足的前提下，部分二手房失去价格支撑，议价空间拉大，房价出现下跌。

　　涨跌都有可能，幅度不会大

　　刚刚过去的7月，堪称“政策月”——7月7日年内第三次加息；7月12日国务院常务会议明确提出，坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，除进一步巩固和加强原有调控政策外，要求在房价上涨过快的二三线城市也采取必要的限购措施；7月22日中央政治局会议强调要坚持不懈搞好房地产市场调控；7月26日，新“沪四条”叫停外地户籍“补税购房”。

　　随着限购城市增加等调控加码临近，一手房存销比的扩大，购房者对价格下行预期增强，出手更为慎重，二手房市场开始面临更严峻的市场考验。

　　上海二手房指数办公室认为，不受限购和限贷的刚性需求和改善型需求已在前几个月陆续释放；而在CPI持续走高的背景下，业主更坚定地认为房产是抗通胀的主要产品，对持有房源惜售且价格不动摇，这导致买卖双方又开始陷入持续观望和深度博弈之中。 7月下旬，上海出台“沪四条”，从严实施限购政策的同时，进一步限制了开发商的“涨价权”，更加剧了楼市成交量的萎缩。

　　“4月至今，上海二手房指数一直在临界点上徘徊，呈现出阶段性特征，到7月终现平局。 ”有分析人士认为，这种平缓走势或将持续，拉锯或考验各方耐力，今后，涨或跌的局面都有可能发生，但幅度不会大。