何诚颖：房价拐点经已显现 热钱纷纷地逃离楼市

　　10月27日,《2011年前三季度广东房地产市场分析报告》发布,前三季度商品房批准预售的面积胃5959.56万平方米,同比增长20.2%,销售率为86.2%,比去年同期下降4.3%,需求呈明显下降趋势,预计房价会在第4季度进一步回调。

　　广东销售率下降

　　房地产市场在今年8、9月份持续处于拉锯状态,而且销售量已逐步下降,很多楼盘采取各种优惠进行促销,一定程度上实行变相降价。从市场走势看,面对严厉的调控政策,当前开发企业总体资产负债率上升,融资成本不断提高,资金压力明显加大。房地产市场总体供给量比较大,而实际成交量下降明显,市场已经从供不应求开始转向局部的供过于求,房价开始出现实质性回落。

　　房价缺乏资金支持

　　今年前三季度国内贷款近10年来同期第二次出现负增长,非银行金融机构贷款同比增速已接近50%,房地产企业资金充裕度明显不足,已回到近10年低位水平与2004、2005年同期相当。个人按揭贷款则持续下降,居民实际购买力难以为继房价继续上涨。房价回调的趋势将会在第4季度延续。

　　近期商业银行对首套住房按揭,除提高首付比例外,贷款利率多上浮10%甚至更高,这削弱了首次置业者的购房支付能力,抵消了房价下降给他们的好处,加大市场观望气氛。既与中央在宏观调控中要求“严格执行首套住房与其他住房差别化信贷政策”原则相悖,也将加大社会对保障房的需求压力。

　　全行业降价成定局

　　目前房价的拐点趋势已经确定。从数据上看,国家统计局发布的9月70大中城市住宅销售价格变动情况显示,新建商品住宅(不含保障性住房),70大中城市中有17个城市价格环比下降,持平的城市有29个;二手房方面,价格环比下降的城市有25个,持平的城市有21个。截至10月25日,沪深两市共有49家上市房地产企业公布了三季报。多数房地产企业的资金链的压力增大,经营性现金流量指标进一步恶化,存货继续积压。在49家房地产企业中,有30家房地产企业经营活动产生的现金流为负值。而从存货指标上看,房地产企业三季度存货达5314亿元,是6月末的2.4倍。短期来看,行业和企业层面供给相对过剩的格局已经逐步形成,中国房地产业正进入去库存阶段。目前的库存周期,即从拿地到销售回款的周期约为40个月,与2008年房地产行业低谷时45个月的库存周期已经相差无几。

　　根据联合国数据,我国的人口红利将在2025年下降到全球平均水平。人口结构的变化将会改变房地产市场的供给需求结构。预计中国人口增速将在2015年后进入下降通道,以及2020年60岁以上人口将达到2.5亿。因此房地产行业降价已经成为大势所趋。

　　热钱纷纷逃离楼市

　　最近种种迹象表明,外商投资包括热钱撤离中国呈上升趋势。美国黑石集团最近首次从中国房地产投资(商业房产)中撤出。此外,9月份我国外汇储备罕见地减少了608亿美元,这是16个月来首次出现单月下降现象,而9月份单月贸易顺差为145.1亿美元,说明9月外汇储备下降608亿美元完全是外商撤资包括热钱撤离因素。