13个城市土地成交大幅下降 地价仍然有下调空间

　　中原地产研究中心日前公布的监测数据显示，今年前2个月，包括北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、成都、南京、杭州、苏州、武汉、长春、长沙等13个重点城市土地成交面积同比下降24%，处于近五年中的同期低位。不过，一直高启的土地出让流标率开始在2月份大幅下降。

　　业内人士表示，这反映出两个问题，一是紧缩性房地产调控政策氛围下，房地产企业拿地实力与拿地意愿都明显不足，二是由此推动地方政府调低土地出让底价，以促进成交。可以预测的是，未来地价还将继续下降，这为新增商品房供给的降价预留了空间。

　　土地流标现象有所改变

　　这一变化的主要原因是开发商购地意愿极度低迷。“未来只有高周转、少拿地、多卖房的企业可能在下半年胜出。”万科集团总裁郁亮在此前的万科2011年业绩说明会上表示。

　　“我们现在除非政府私下要求必须入市拿地，否则能不拿就不拿地。因为从银行贷款实在很困难，拿了地压住太多资金，又没有钱开工。”华东一家大型国有房地产企业负责人告诉记者。

　　开发商谨慎拿地的一个结果是土地流标率攀高。从去年4季度开始，13个重点城市住宅用地平均流标率持续攀升，其中上海、广州、成都、长春、杭州甚至达到2008年以来的历史最高位。受此影响，2011年13个重点城市居住用地成交量同比下降约32%。为了解决日益严重的土地流标问题，国土部在2月份要求，流标、流拍情况需通过土地市场动态监测与监管系统及时在线上报。

　　不过，这一迹象在今年2月份已经有所改变。中原地产检测数据称，居住用地流标率在2月突然降至8%。其主要原因是地方政府大幅调低了土地出让底价，同时也减少了土地出让量。

　　地价总体呈现下行趋势

　　据了解，2011年调控以来，13个重点城市的平均地价总体呈现下行趋势，全年平均地价同比下降11%，其中北京、上海、广州、南京、杭州5个城市同比降幅均超过两成。不过，2011年地价下降的主要原因是郊区低价土地成交比重扩大。从2012年开始，土地实质性降价的现象开始显著增加，2月份成交土地中有69%出现实质性降价。而1月份这一比例仅为37%。

　　中原集团研究中心认为，近期较多土地出现价格松动，显示出当前市场环境下，尽管土地供应下降，但需求的下滑更明显。因此，唯有地价进一步下调，方能有效吸引开发商，促进土地成交。

　　另外，地方政府近期也在推动土地市场上屡有新的尝试。今年2月，合肥市率先出台土地新政，宣布在2012年底之前，合肥市城市规划区内的商业、工业、办公、综合等存量国有建设用地，土地使用权人可自行升级改造发展成商业、服务业服项目，不用再像以往一样须先退地再招拍挂拿地。

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　　记者20日从住房城乡建设部获悉，《建设用地容积率管理办法》近日出台，要求任何单位和个人都应当遵守经依法批准的控制性详细规划确定的容积率指标，不得随意调整，确需调整的，不得以政府会议纪要等形式代替规定程序。

　　《办法》规定，国有土地使用权一经出让或划拨，任何建设单位或个人都不得擅自更改确定的容积率。符合下列情形之一的，方可进行调整，即因城乡规划修改造成地块开发条件变化的;因城乡基础设施、公共服务设施和公共安全设施建设需要导致已出让或划拨地块的大小及相关建设条件发生变化的;国家和省、自治区、直辖市的有关政策发生变化的以及法律、法规规定的其他条件。

　　《办法》规定，未确定容积率等规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。容积率等规划条件未纳入土地使用权出让合同的，土地使用权出让合同无效。以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地容积率等控制性指标，核发建设用地规划许可证。

　　《办法》还规定，城市、县城乡规划主管部门应当将容积率调整程序、各环节责任部门等内容在办公地点和政府网站上公开。在论证后，应将参与论证的专家名单公开。违反本办法规定进行容积率调整或违反公开公示规定的，对相关责任人员依法给予处分。