保利地产董事长宋广菊：房市调控或将持续两三年

　　大型房企增速放缓

　　《21世纪》：宏调之下，保利年初就开始促销。这是否意味着销售策略的调整?

　　宋广菊：有解读说保利的促销是全面降价，实际上我们是在主动适应政策调整。抓销售窗口期，也会贯穿今年全年。

　　《21世纪》：从去年开始，保利的拿地速度似乎在放缓?去年公司增长率增速也下滑了，我观察到万科、恒大也是如此。是否受市场影响较大?

　　宋广菊：无论市场是不是在波动，利润率、增长率随着资产规模扩大，都会放缓。保利前年进入“十二五”之后，增速就在40%多了。去年到今年，我们都坚持在控风险的前提下，进行拓展，借机进入以前想进而未进的区域，比如郑州、石家庄、合肥等。

　　作为央企，今年公司的主要策略是“控风险，促发展”，负债率计划控制在不超过去年水平(去年资产负债率为78.43%)。

　　中长期我们依然看好中国房地产市场，10-15年城市化和人口红利仍将是正向的，中间会有波动，但不会因为调控就改变。保利始终以普通住宅为主，有计划增持商业物业，不会随便调换战略。未来保持每年30%左右的增长还是很有信心。

　　《21世纪》：经过这轮调控后，你认为房企的业绩增长点会在哪里?

　　宋广菊：大型房企如保利仍然以住宅开发为主，同时也高度关注行业新生增长点，比如商业地产、养老地产、旅游地产。

　　我们目前在北京、上海分别有养老项目在试点，计划今年底或明年能投入运营。

　　降低资本依赖度

　　《21世纪》：现在信贷收紧，保利的情况怎样?

　　宋广菊：总体来说，第一，银行对保利还是比较青睐的，贷款利率偏低，一般上浮10%左右;第二，即使政策不变化我们也会做金融创新，对经营模式的探讨、对项目股权的融资等，都在探讨。

　　目前来看，调控对大型房企反而是一个机会。

　　《21世纪》：新的融资手段成本会不会比以前的银行贷款高?

　　宋广菊：不会。好的项目会寻找一些大的基金公司、大的集团进行合作，这种操作管理没有太多的瓶颈。目前几个大房企(如万科、招商等)都是这样。你中有我，我中有你，是相互学习的过程，这样资金灵活度也非常大。

　　基金的资金很好运用，一般都是五年以上的长期股权性资金，既不用抵押，又不用担保。现在银行资金风控体系很严，全抵押、全担保，卖完以后还要解封。

　　保利目前的房地产基金规模达到了60亿左右，我们拥有这个基金本身40%的股权。

　　另外，我们去年进行了保障房票据融资尝试，目前仍然在推进。希望公开市场融资针对这一特定的投资对象有所开放。

　　《21世纪》：今年会不会出现房企大批倒闭破产的情况?保利会进行大规模收购吗?

　　宋广菊：整体看，现在经济还是不错的，中央的态度还是保增长，不会让那么多家公司死。

　　现在有些小企业或者降价，或转让项目找出路。我们也会收一些项目，都在谈。目前主业非房地产的央企也在转型，再要进入房地产行业已经很难了，这方面国资委也在管。