东莞东城世博地块竞拍 业内人士质疑为企业定制

　　近日，广东省东莞市土地交易中心发布地块挂牌出让公告，东城主山社区地块将于5月10日以13.8亿元起始价挂牌拍卖。这宗被喻为近五年来东莞城区推出的最大面积地块项目除了地段优势，出让条件中对竞买人的规定引起业内人士的关注和猜测。

　　出让文件中提出，参与竞拍的主体注册资金至少要在20亿元人民币以上;竞买人(含其全资子公司)在国内已建成开业且持有不少于1个大型商业中心，且商业中心建筑面积不少于20万平方米;另竞买人(含其全资子公司)持有并经营开业的五星级酒店不少于3家。

　　这一东莞史无前例的“苛刻”条件，让不少业内人士猜测该出让地块或是为万达地产量身打造。

　　竞买条件“苛刻”

　　该地块编号为2012WG017，位于东城主山社区，面积达12万平方米，为今年以来东莞城区出让面积最大的地块，容积率为3.232，建筑密度为52%，起始价为13.8亿元，折合楼面地价约为3446元/平方米。该地块主要用于商业、商住和地下空间三种用途。这块地在2010年被列为三旧改造地。

　　颇值玩味的是，该地竞买资格和要求繁多。除了对企业注册资金和持有商业、星级酒店的详细要求外，竞拍人需在该地块配建一座含世界先进电影放映技术IMAX厅的大型影院，并由IMAX公司出具入驻意向函。而且，项目建成后至少有8万平方米的地上商业面积需统一自持经营，不得分割销售。

　　其次，项目建设速度也有限制，确保在四证办理完毕24个月内A地块大商业中心建成开业，四证办理完毕28个月内B地块五星级酒店建成开业，若不能按约定时间投入使用(运营)，每延期一天须向出让人支付相当于宗地出让价万分之五的违约金。

　　“位于城区核心地段的商业地块，3446元/平方米起始楼面地价不高。虽可能会通过竞拍有所抬升，但这种大规模地块，因为对竞买条件有较为苛刻的要求，符合参与竞拍的开发商本来就不多，所以也很难实现竞拍阶段的抬价。”一不愿透露姓名的业内人士说。

　　量身定做?

　　如此苛刻的出让条件，让部分业内人士质疑该地块或是为某家企业量身定制。

　　该地块位于东莞市东城世博片区中央商贸区核心商圈，根据政府的规划该商圈将被打造成东莞的中央商贸中心。与很多亟待发展的地区一样，近期来“政府搭台、投资方唱戏”式的招商引资在区域内轰轰烈烈地进行。

　　“世博北(新世博商贸中心区)作为东莞市的中央商贸区和核心商圈，是提高主城区首位度的重要举措，我们要把它打造成商贸的龙头核心地区。”东莞市东城街道党委书记黄少文表达了他们的招商理念，要引进国内最顶尖的商业地产龙头企业来开发。

　　“在世博片区中央商贸区核心商圈的规划中，政府有把这个蛋糕做大的诉求。而2012WG017地块位于商圈内的核心位置。”上述人士认为，对竞买方商业资质、经营规模以及短期商业地产运营能力的细致条件是政府出于对区域规划的要求，希望大型商业企业进驻盘活区域。

　　巧合的是，近期有消息传出万达集团计划进驻东城、虎门，并把东莞的万达项目打造成整个广东的旗舰店。黄少文亦透露，万达有可能进驻东城的新世博商贸中心区。但黄少文表示，万达并不是东城唯一洽谈的企业，如果与万达谈成合作，该项目将投70亿元用一年半到两年时间进行建设。

　　合富辉煌研究中心副总监李兴旺表示，如果万达参与竞拍东城世博地，其品牌价值将会对周边房价有一个直接的拉动，并且进一步拉动东城的商圈消费力，促进整体商圈竞争力。“这块地既然有这么多苛刻的要求，加之其优越的地理位置，也只有具备规模化城市综合体的开发商才能拿得下来，或许条件是比较适合万达。”