金星房产破产引发预售金监管难题 房企资金趋紧

　　楼市调控的漩涡中，一枚重磅炸弹再次投下——杭州金星房地产开发有限公司(下称金星房产)日前向当地余杭区法院申请破产。这随即被业内解读为，这是本轮房地产调控政策下杭州地区第一家因资金链问题申请破产的房地产公司。

　　对于金星房产开发的西城时代家园项目，当地政府已经表态，其后续工程将陆续进行，并将依法保障业主办理“三证”的权利。但在事件追踪中，仍有许多疑问待解：金星房产的破产，是楼市调控效果的深度显现，还是自身经营不善的结果?自2010年以来各地争相出台的预售金监管政策，是否能发挥应有的效应，保障业主的利益?事件本身会对楼市产生什么影响?

　　最新的消息是，4月12日，杭州市余杭区人民法院就金星房产发布破产清算公告，债权人可进行相应的债权申报，并将在6月25日召开第一次债权人会议。

　　金星房产进入债权申报程序

　　据了解，由金星房产开发的西城时代家园项目现在已经交付两期，三期后续项目已处于停工状态。就在金星房产申请破产的当天，所有西城时代家园的业主都收到余杭区政府一条短信，“尊敬的业主：您好!目前，我区人民法院已依法受理金星房产公司破产案;西城时代家园三期后续各项工程也将于4月1日起陆续开工，其中去年底和今年6月底到期房屋所涉工程力争7月底前完工。同时，区政府将依法保障业主办理‘三证’的权利。”

　　4月12日，余杭区法院就金星房产发布破产清算公告：金星房产的债权人应自2012年6月11日前向金星房产开发有限公司管理人申报债权。未在上述期限内申报债权的，可以在破产财产最后分配前补充申报，但对此前已进行的分配无权要求补充分配，同时要承担为审查和确认补充申报债权所产生的费用。金星房产的债务人或者财产持有人应尽快向金星房产管理人清偿债务或交付财产。

　　预售金监管难题

　　在金星房产的破产事件中，其背后的原因也引发业内的关注。对此，金星房产破产管理人小组组长王伟峰指出，金星房产的倒闭主要是由于母公司中江控股所致，目前金星房产的欠债额度到底是多少，尚为谜底。

　　余杭区房地产管理处主任尤初阳分析认为，金星房地产公司的破产，实际上主要是由于它上面的中江控股集团，在经营和投资上的一些失误，造成了集团公司资金链断裂，而给下面企业经营带来一些问题。

　　据网上公开资料显示，金星房产曾5次转让股权，欠款4000万元，欠税2398万元，在今年杭州市地税局曝光欠税所有企业中排名第二。它的母公司为浙江中江控股，而中江控股集团也已经申请破产保护。

　　但对广大业主来说，更为关注的则是后续项目能否顺利进行，尤其是建设资金问题。根据媒体报道，西城时代家园2010年11月后核发的三批共327套房源的预售款应该为3.4亿元，但实际进入监管账户的资金只有1.8亿元，另外1.6亿元却难觅其踪。

　　对此，尤初阳表示，预售款监管政策对于后期工程建设保障的确很重要，但在实际操作中有其难度。“按照规定，预售款监管是由银行、监理单位多方监管，但问题是，开发商销售实际上是一个动态操作，他每天都在卖，而银行很难天天在盯着。开发商得到首付款什么时候交给银行，也很大程度靠自觉，这中间就有转移腾挪销售款的空间和漏洞。”

　　房企资金更为趋紧

　　“杭州金星房产破产这个案例，更多带有个案或者特例的性质，不具有普遍的代表性。”对于金星房产是否会产生连锁反应，中国房地产学会副会长陈国强分析表示，这家公司之所以走上破产的道路，和它背后母公司资不抵债，或者资金链出现困难有关系，而不是项目本身资不抵债造成的。

　　事实上，自2010年4月份楼市调控以来，随着银行信贷、资本市场和房地产信托等房企融资渠道相继收紧，房企资金链不断承压，而楼市成交的持续低迷，也让销售回款乏力，今年来，房地产将迎来银行还贷和信托还款高峰，更让其雪上加霜。

　　国家统计局4月13日新近公布的数据显示，1-3月份，房地产开发企业本年资金来源20847亿元，同比增长8.2%，增速比1-2月份回落8个百分点。上海房地产业研究人士杨红旭表示，从数据上看，这是去年以来最大的幅度的增幅下滑，完全可以用跳水来界定，今年上半年，房企资金面的紧张程度，将会赶上或超过2008年。