下半年开工量影响楼市走向 开发商学会做加减法

　　近期在房地产开发商普遍采取以价换量的做法下，部分地区楼市出现回暖迹象。不过有专家表示，尽管如此，整体上来说目前市场难言见底，而明年楼市的整体走势将在很大程度上取决于今年下半年的开工量。同时对开发商来说，着眼于长远健康发展考虑，也要学会做加减法。

　　3月份以来，国内一些房地产市场出现回暖迹象。根据相关数据，3月以来，南京、杭州、合肥、武汉、太原等地楼市成交量环比出现上升。根据中国指数研究院的数据，3月份监测的40个城市中，33个城市成交量环比上涨，其中大部分是二、三线城市。

　　业内专家表示，近期部分地区楼市回暖的重要原因在于开发商普遍采取了以价换量的销售策略。北京房地产业协会发布的数据显示，一季度北京新建普通住房成交均价为每平方米12326元，同比下降20.7%。此外，北京市今年以来签约10套以上的59个项目中，有70%的项目在去年调低入市价格的基础上进一步加大了折扣力度。北京房地产业协会秘书长陈志对此表示，降价换量项目增多、力度加大及部分刚性自住需求释放，带动了市场成交的回升。

　　但从整体上看，根据国家统计局日前公布的数据显示，全国一季度商品房销售在下降，销售面积和销售额同比分别下降13.6%和14.6%。

　　“现在还不能说房地产市场的调控已经到位，实际上今年的房地产市场仍比较乐观，至于明年房地产市场的走势，需要参照今年下半年的开工量。”远洋地产行政总裁李明说。

　　根据远洋地产3月份发布的财报，2011年远洋地产实现营业额约199亿元，同比增长45%;实现协议销售额人民币约270亿元，同比增长25%。有业内人士认为，去年初远洋地产确定的“强化产品品质，提升产品竞争力及保持现金流稳定，谨慎关注三、四线城市土地市场”的策略是其能逆势发展的关键。

　　“预计今年三、四线城市表现将优于一、二线城市。”李明说。一线城市会持续低迷，量跌价滑趋势明显，已从卖方市场转为买方市场;热点二线城市成交量的变化方向与一线城市基本趋同，但量价均会比较稳定;普通二线城市成交情况预计出现明显区域分化;三、四线城市会异军突起。他表示，远洋地产下一步仍会采取谨慎投资策略，主要是在已布局的地区寻找投资机会，不会开拓新的区域，重点关注非一线的重点城市。此外，今后的投资将更多地采取与基金、金融类资本的合作方式，以更好发挥资源优势。

　　针对近期房地产市场的走势，上海易居房地产研究院有关专家认为，春季是楼市传统销售旺季，加上今年首套房贷款等部分政策有所松动，预计成交持续回升的态势会延续至二季度。不过同时有专家表示，保证房地产市场的长远健康发展是政策调控的核心，预计今年全年仍将继续实施房地产市场的宏观调控政策。待住房体系和制度建设渐趋完备后，有关政策将逐步加以调整。在市场下行压力下，汰弱留强情况将会加剧。

　　李明表示，房地产调控政策实际上是有保有压，房地产企业要更积极寻找现有资源与市场交集的部分，把重点放在国家鼓励同时又有市场机会的地方去。“在房地产市场走强时，企业要学会做加法，而在市场不好时，要会做减法。”李明说，做减法包括企业组织结构和产品定位两个方面。据悉，远洋地产年初在企业组织结构方面进行了减法调整，撤销了北京、东北等区域事业部，将原来“总部-事业部-城市公司”的三级管理改为“总部-城市公司”的两级管理模式。同时期望通过近两年内部推行的信息化IT系统，实现提高效率和组织机构的优化。

　　“做减法的另一个方面就是减少无效开发周期和降低产品定位，但做减法不表明降质量”。李明解释说，过去地价、建筑材料都在不断走高，企业大多不断升级产品以适应房价上涨。而现在面对价格回调，企业必须要有明确的产品定位。“降低产品定位是指降低新产品定位，不等于降低质量。恰恰保证质量、保证开发周期是降低房价最直接的方法。在减少非核心业务及降低各类风险的同时，保持产品质量是做减法成功的关键。”李明说。