2012上海房地产十大行业新闻：市场注定不会平静

　　寒风吹醒了整个城市，泛黄的日历一天更比一天薄，2012年就这样悄悄的进入了尾声，回想着这一年上海楼市发生的变化，依旧耐人寻味。下面房掌柜就寻着时间的轴轮，带领大家一起回忆着“2012上海房地产十大行业新闻”。

　　2012年注定不会平静，上海楼市从限购政策到普通住宅价格标准上调;到融创绿城控股成立;到“新沪六条”楼市调控出台;到虹桥商务区“十二五”规划披露;到房产面积测算规范发布;到购地必须配建保障房项目无偿移交政府;到旭辉、新城先后赴港上市;到链家地产斥资亿元杀进上海;再到年末的外滩高价地案等等事件无一不牵动着人们的心。(以下按时间顺序排列)

　　上海紧急发文叫停二套房政策

　　事件回顾：2月22日，上海房管局微调了楼市政策，规定“外地户籍居民持上海长期居住证满三年，可享受上海本地户籍居民的同等购房资质”。

　　2月28日，上海市紧急发文叫停“持有长期上海居住证三年可购二套房”的政策，让上海楼市再度面临上下关口。

　　政策具体是指具有本市常住户口，包括持有本市长期居住证连续满三年以上的居民家庭。因此，自去年初实施限购后，持长期居住证连续满三年的居民家庭，和本市户籍居民一样，已有一套住房的，可以再买一套;已有两套及以上住房的，暂时不得再买。

　　掌柜点评：显然，上海楼市限购政策趋严不外乎三个原因：一是存在几天的“宽限政策”导致“小阳春”，该市部分区县担心房价进一步反弹，被上面问责被舆论批评;二是在全国两会期间，该市部分区县不希望由于楼市“小阳春”出现，成为被代表委员批评的“靶子”;三是该市相关区县拥有不小的调控权，楼市政策想松就松，想紧就紧。

　　上海普通住宅价格标准上调

　　事件回顾：自3月1日起，上海市普通住宅价格标准上调，约两成二手房源实现“非转普”。

　　从细则规定中可以看出“非普通住宅”转为“普通住宅”减免的税费，买家须缴纳契税，购买普通住宅且为唯一住房的减半征收;卖家缴纳营业税、所得税，出售普通住宅且持有满五年予以免征营业税，普通住宅满五年且唯一方可免征所得税。因此，即使是普通住宅，其税费减免也受到“满五年”、“家庭唯一”等条件制约，而且卖家仍掌控议价主动权。

　　掌柜点评：二手房由“非转普”后，交易契税、营业税、个人所得税根据不同交易情况均有所减免。综合计算后，节省的税费可是一个不小的数目。在房东“到手价”的情况下，这笔节省下来的钱是否能进入购房者的口袋?是否房东都愿意把这块政策红利让给买家?值得人们深思。

　　融创收购绿城9上海项目共计33.72亿元

　　事件回顾：6月22日，绿城中国在沪召开新闻发布会，宣布向融创中国出售旗下9个项目的股权。

　　根据协议，双方计划以50%：50%的比例共同出资20亿元成立合营公司，暂定名称为上海融创绿城控股有限公司，由融创方面主导。合营公司将收购绿城中国在上海黄浦湾、上海玉兰花园、苏州御园、苏州玫瑰园、无锡玉兰花园、无锡太湖项目、常州玉兰广场、天津蓝色海岸等8个项目中所持有的全部股权。如果项目在运营和发展上还存在资金需求，后期双方将按各50%的比例投入资金。双方高起点的战略合作，为这一平台未来的发展奠定了坚实的基础。

　　同时，融创还将直接收购绿城上海玫瑰园的50%股权。整个交易，融创将向绿城支付33.72亿元。

　　掌柜点评：去年年底，绿城的资金相对紧张，在严厉的楼市调控政策下，绿城的绝大部分项目都在此轮调控的限购区域内，其高端定位也造成了有能力买绿城房子的人基本都属限购范畴，这使得绿城无法效仿定位中低端的房企实行“以价换量”的策略，绿地无奈之下，只有出售项目以求生。这9个项目系打包出售，共可回笼资金33.72亿元，可帮助绿城减低负债率，加上楼市回暖，绿城的资金链状况会大大改善。可以来调整自己的资本结构、企业结构，从而改善经营状况。

　　虹桥商务区“十二五”规划出台

　　事件回顾：7月3日，上海市人民政府发布了《上海虹桥商务区“十二五”规划》，规划显示，虹桥商务区将与周边区域打破行政区划约束，带动东、西、南、北的长宁、青浦、闵行、嘉定等4大主要城区错位联动、协同发展。利用先进制造业现有发展基础，发展相关生产性服务业，最终使虹桥商务区成为上海西部新中心。

　　根据规划，到2015年，虹桥商务区将基本完成核心区(包括国家会展区域)建设，开发规模地上建筑面积约为500万平方米，地下建筑面积约为260万平方米，地区生产总值预期达到370亿元(不包括国家会展区域)，第三产业增加值在总增加值中所占比例达到95%，引进各类企业总部、功能性投资贸易机构50家左右，其他各类配套企业500-700家。主功能区(26平方公里范围内)就业人口达到20万人左右。虹桥综合交通枢纽日客流集散量达100万人次左右。

　　到2020年，依托虹桥综合交通枢纽，将虹桥商务区建成上海现代服务业的集聚区，上海国际贸易中心建设的新平台，面向国内外企业总部和贸易机构的汇集地，服务长三角、服务长江流域、服务全国的高端商务中心，基于新一代信息技术的智慧虹桥，具有示范作用的低碳商务区。

　　据了解，虹桥商务区将重点发展主体业态、功能业态和配套业态这三类业态。主体业态为总部经济、贸易机构、商务办公等;功能业态为会议、展览等;配套业态为商业、酒店、文化、娱乐等。

　　掌柜点评：虹桥商务区所在地是上海中心城区城乡结合部，具有郊区集镇的特点。与上海中心城区相比，该地区在交通设施、公共服务设施、城市面貌、城市管理等方面相对落后，有很大差距，目前的城区环境与虹桥商务区的国际化、高端商务定位难以匹配，商业发展基础不平衡，最终形成的商业布局也不平衡。上海虹桥商务区“十二五”规划的出台有望改善这一现状，推动这一区域全面发展。

　　上海出台“新沪六条”

　　事件回顾：7月27日，上海市人民政府办公厅发布《关于进一步严格执行房地产市场各项调控政策的通知》，从执行层面再度强调各项楼市调控政策从严。

　　《通知》共分为严格执行差别化住房信贷、税收和住房限售政策、加大保障性住房和普通商品住房土地供应力度、严格按照房屋用途加强交易管理等六项内容。

　　根据《通知》要求，对贷款购买第二套住房的，按照现有政策，严格执行“认房认贷”的认定标准、首付款标准、贷款利率标准。严格执行差别化公积金贷款政策，支持首套自住性购房和符合条件的本市居民购买共有产权保障住房(经济适用住房)。

　　《通知》还要求相关部门按照年度目标任务，积极推进保障性住房项目建设和供应，加强工程质量监督管理，努力提高配套水平。扩大廉租住房实物配租受益面，研究完善共有产权保障住房(经济适用住房)的申请条件和相关运行机制，加大申请供应力度;研究探索公共租赁住房与廉租住房统筹建设、并轨运营机制;进一步完善保障性住房分配和供后管理机制。

　　掌柜点评：严格执行房地产调整政策一直是中央的基调。此次调控严字当头，压住了楼市的反弹的气焰，让更多的人受益，提高了保障房配套及扩大保障房供应范围，建立长效保障房运营机制。促进房地产信息透明化建设，保证正确舆论引导。进一步明确刚性需求及抑制投机投资需求方向。

　　上海市房产面积测算规范公布

　　事件回顾：9月1日起，上海市住房保障和房屋管理局公布的《上海市房产面积测算规范》开始施行，有效期至2017年6月30日。《规范》实施后，除四种特定的情形之外，之前的房产测量面积计算规则及口径停止执行。

　　从细则《规范》可以看出针对地下室、飘窗等以往卖房促销容易在建筑面积上“打擦边球”的几类现象，现在都有了明确的说法。还具体界定了共有建筑面积摊算问题。电梯、自行车库、会所、楼梯间……这些到底算不算公摊面积? 也都有了定论。

　　层高在2.2米以上的地下室、半地下室及其相应出入口，按其外墙(不包括防潮层及保护墙)水平外围计算建筑面积。为了保证地下室特别是半地下室的采光，不让它过分阴暗，现在许多别墅和“花园洋房”的项目都会在地下室旁设置一个“采光井”，通常顶部是玻璃，以引入阳光，有的还会在采光井内摆放桌椅，可以坐着喝喝茶。《规范》明确，与室内连通的有透明结构顶盖的地下室采光井，按其围护结构水平外围计算建筑面积;与室内不连通的有透明结构顶盖的地下室采光井及露天的地下室采光井不计建筑面积。

　　至于飘窗，过去常有楼盘称飘窗部分是赠送的面积，而现在也将根据不同情况而定了。因为《规范》明确了当飘窗窗台面与楼板面高差小于0.5米且高度大于等于2.2米的飘窗部分要按其围护结构水平外围计算建筑面积;否则飘窗部分不计建筑面积。

　　楼房中共用的楼梯、楼梯前室、屋面楼梯间、电梯、电梯间、电梯机房等竖向通道，若无特别约定归属，底层的业主无论其使用(停靠、连通)与否，均应参与这部分共有面积的分摊。屋面楼梯间、电梯机房的建筑面积各功能区业主共同参与分摊。也有的楼房底层为架空层，架空层内的共有部位如：楼梯间、电梯间、核心筒等共有建筑面积应分摊。

　　到达地下室的楼梯、楼梯前室、电梯、电梯间等的建筑面积应作为地下室共有建筑面积分摊入地下室。

　　有些老房子，也就是非成套住宅中的厅堂、箱子间、壁柜、灶间、卫生间等由部分业主共同使用的部位，其建筑面积按共同使用业主的户数平均分摊。房屋内会所、俱乐部、为建筑区划内业主服务的活动场所，这些部位应作为一个区分所有的专有部位参与共有建筑面积分摊。房屋内自行车库、公共仓库、物业管理用房、业委会用房、避难层(或避难区)、内部餐厅、观光厅、架空层开放空间、未明确用途的地下室以及为多幢房屋服务的警卫室、管理用房、设备间、穿过建筑物通道等共有部位建筑面积不分摊。

　　掌柜点评：房地产测绘面积的数据直接影响房地产确权、权属转移、房地产登记、权证管理等许多个方面，对于购房者、开发商和房地产行政管理部门等都非常重要。此次出台的《规范》有效地保护了房地产开发经营中的各方利益和真正赋予了市民房地产面积测算的知情权。

　　购地必须配建保障房项目无偿移交政府

　　事件回顾：10月15日，《市政府办公厅转发市住房保障房屋管理局等关于本市保障性住房配建实施意见的通知》，明确要求郊区有条件的区域，应进一步提高建设项目的配建比例。配建的保障性住房应无偿移交政府用于住房保障，并在建设用地使用权出让条件中予以明确。

　　根据《通知》要求，配建的保障性住房，均应以实物房源移交;由于极特殊原因无法安排建设实物房源而需折算为货币交纳的，应由区(县)规划国土资源、住房保障房屋管理、发展改革、建设交通、财政和审计等部门联合制订工作方案，经区(县)政府同意并报市住房保障房屋管理部门会同市规划国土资源、财政部门批准后实施。

　　掌柜点评：建立市场配置和政府保障相结合的住房制度”，阐释了房地产制度“双轨制”(“双轨制”是指商品房资源由市场配置，保障房则采用政府主导、企业参与的形式来建设和分配。此前，商品房一度占据我国住房供应主体，但近年来政府部门大力推进保障房建设以后，“两条腿走路”的局面逐渐开始形成)的发展目标，不仅从制度层面明确了未来完善方向，同时也对市场走势带来影响。业内人士也表示，由于此前保障房建设缺位，导致当前保障房的供应力度仍显不足。未来一段时间，保障房建设仍将是重要的政策着力点。

　　旭辉集团新城地产先后赴港上市

　　事件回顾：11月23日上海旭辉集团宣布，正式在港交所挂牌上市。旭辉此次上市共发行12.55亿股，其中10%公开发售获超购19%，集资净额15.3亿元。

　　11月29日新城地产登陆港交所，融资规模与旭辉相当，为3亿至4亿美元。此外，南京金轮、重庆协信等多家内房企也在筹措赴港上市事宜，上述内房企均计划募集1亿美元左右。这意味着自2009年恒大、龙湖、花样年、佳兆业等房企集中登陆港市后的又一波赴港融资潮。

　　与此同时，融创中国、华南城、龙湖地产、禹洲地产、方兴地产五家内地房企相继在香港成功发行美元债券，共融资16.75亿美元。

　　掌柜点评：内地房企香港融资变得更容易且成本全线下降，主因有二，一是美国推出的QE3使得香港当前流动性充裕，资金需要寻找投资出路;二是内地经济呈现企稳趋势，近期内地房地产销售数据以及房地产价格走势均出现回暖迹象。

　　不过，目前香港和内地都在大力调控楼市，很多业内人士并不看好内地房企赴港上市。一些香港市场分析人士指出，金融危机对资本市场带来的负面影响至今依旧没有全部消散。而在过去几年里，内地房地产市场持续的调控已让投资者充分认识到风险，因此投资比以往会更加谨慎。

　　链家地产杀进上海

　　事件回顾：11月27日，链家上海公司总经理宋春晖在接受媒体采访时表示，12月中旬会以8-10家店同开的形式，正式宣布进入上海市场。“不过，受制于对上海市场的不熟悉，以及人员的培养需要一定的时间，链家在上海发展的速度会慢一点。”

　　其实，链家地产杀进上海的消息已屡见报端，8月，链家地产副总裁林倩就表示，链家的相关团队已于两个月之前进驻上海。据公开报道，11月，上海已有3家门店开始试运营;

　　继北京、天津、大连之后，去年6月，链家在南京开设了10家门店。此后，其在成都、青岛的几十家门店又相继营业。上海则是链家扩张步伐中的第七个城市。

　　链家地产在北方市场无疑有着“呼风唤雨”的实力。“他们在北京拥有超过700家门店，占有45%的二手房市场份额。”沪上一位业内人士告诉记者。在上海市场，目前还没有一家中介公司能够超过10%的市场份额。加之有传言称，此番链家斥资1-2亿元“砸向”上海市场，因此沪上房产中介行业纷纷惊呼“狼来了”!

　　掌柜点评：上海二手房市场的成交回暖使半年前 “收缩战线”的各中介公司又有了重新开店的计划。链家地产杀进上海，对上海的中介圈会产生不小的动摇，目前上海最大的中介是中原地产，其二是21世纪不动产以及其他等等中介已经形成各自的特色，分别占据着不同的细分市场，并且上海和北京会有市场化差异。因此链家地产要改变上海中介的现有格局，估计也需要时日。

　　外滩高价地案：SOHO中国和复星互掐不断

　　事件回顾： “外滩高价地”——外滩8-1地块股权纠纷案，虽已进入法院调解阶段，但控辩双方在庭外的“各自陈述”仍未停歇。

　　12月2日，此案原告复星国际有限公司(00656.HK)向媒体发布了一份书面材料，梳理了复星版“外滩高价地事件始末”。这份长达9页的文字材料罗列了一系列“素材”——复星在外滩高价地项目中，如何从二股东变身持股50%的大股东;上海证大(00755.HK)、绿城中国(03900.HK)提出出售股权后，复星国际董事长郭广昌与SOHO中国(00410.HK)董事长潘石屹的交涉过程;当然，还有复星反复强调的优先认购权的法理依据——该公司与上海证大之间关于外滩高价地项目的所谓“母协议”。

　　的确，2012年，上海市场最火的莫过于SOHO中国和复星在外滩高价地的纠缠不清了。11月29日开庭前数天，潘石屹突然在网上爆料称，复星压价并索要5亿元合作费。对此，复星集团老板郭广昌 则称SOHO恶意绕过法律结构进行收购，主动提出补偿但并不落实。复星集团董事长郭广昌表示，复星和证大、绿城签订了“顶层协议”，这份“母协议”双方约定了必须经过对方书面同意，才能进行权利义务转让。SOHO受让股权的行为没有得到复星的同意，还恶意设置复杂交易结构，以绕过该项协议。12月5日，证大原谈判代表汪先刚与SOHO中国董事长潘石屹及证大集团董事长戴志康联袂回应“反水”传言，更直指复星捏造事实。而复星一内部人士坦言，复星并非无中生有，只是对汪先刚的情况表示不解。

　　11月29日，外滩8-1地块股权纠纷案在上海市一中院开庭。当天的庭审现场，控辩双方仍各执一词，少有共识。

　　据房掌柜了解，2010年2月1日，上海外滩8-1地块以92.2亿元的价格成交，成为上海有史以来最昂贵的政府出让地皮。然而，拿下了“高价地”的上海证大当时账上仅有5亿元，投标书显示，其银行存款加净资总额也不过30亿元，因此被外界质疑为“蛇吞象”。随后，“高价地”演变出一场纠纷，以致把包括复星、SOHO中国、绿城、上海证大在内的一众企业推上法庭。

　　掌柜点评：双方从线上“口水战”到线下“互揭内幕”，加之媒体渲染，外滩高价地股权纠纷案炒的热火朝天，截止目前为止，并未得出最终结果。业内人士表示，复星和SOHO对外滩项目都投入了巨大成本，是公司寄予厚望的“金矿”，双方既不会轻易退让，也绝不愿意纠纷动摇到项目的未来发展。上海外滩项目的投入巨大，公司层面的股权诉讼势必会在一定程度上影响到项目进展，不排除最终和解的可能性。是的，“和为贵”也许是最好的结局。