类别墅市场左右逢源 “限墅令”或引发别墅涨价

　　去年3月以来，各个楼盘开发商以大力度优惠或客户活动的形式加快推盘，并撬动了购房需求市场的释放。以满足改善型购房需求为主的类别墅产品，在市场持续向好的情形下，纷纷高调推盘。从平层住宅到独门独户的类别墅产品，一时之间，高端住宅楼盘抢滩高端市场之争，风起云涌，似有升温之势。而这些以双拼、联排、叠加等类别墅进军市场的楼盘，无疑吸引了众多人士的眼球。随着一批高端住宅产品的入市，郑州楼市将迎来新的关注焦点，而其能否撬动高端住宅市场需求，有待进一步观察。

　　类别墅市场“左右逢源”

　　去年3月以来，在一系列国家宏观调控影响下，房地产市场开始趋于平淡，住宅成交量下降成为不争的事实。不过，从住宅市场细分出来的类别墅高端住宅产品，其市场的走向及需求，成为各方讨论的焦点所在。而高端住宅受市场影响较小成为市场较为普遍的声音。

　　众多行业人士之所以认为高端住宅产品受政策及市场影响小，首先在于其购房群体的特殊性。“类别墅等高端住宅产品，瞄准的是较有经济实力的高端消费人群。”绿都地产集团市场营销中心总经理宋冰表示，出于改善居住环境等自住需求，购房者买这类产品时，考量的是产品的物有所值或物超所值。而一般的普通住宅产品，其差异性并不明显，价格成为购房者对比产品性价比的重要因素。因此，出于满足高端置业需求的类别墅产品，受政策的影响并不会太大。

　　郑州房地产界资深人士表示，类别墅等高端住宅楼盘，其消费人群主要有两类，一类是事业有成的人士，主要是一些大型企业的老板，这部分群体经过多年的资本积累，具有较强的消费能力。另一部分则是属于刚刚站稳市场的新一代企业家及社会精英，如企业高管等。可以说，前一类人群的置业需求在于寻求享受型居住感受及追求别墅生活体验，另一类人群则出于改善型置业需求，在于提升居住品质。不过，不少高端住宅项目的开发商表示，近年来，别墅、类别墅高端住宅市场的置业人群，开始趋于年轻化，特别是新一代企业家及新成长起来的社会精英人士，成为这类产品新的购房群体。

　　“限墅令”或引发别墅涨价

　　近日，国土资源部、国家发改委在联合印发的《限制用地项目目录(2012年本)》和《禁止用地项目目录(2012年本)》中，再次明确了“禁止别墅类房地产开发项目”的规定。据业内人士分析，此时限制政策的出台，让别墅产品作为一种稀缺资源的价值日益凸显，价格可能攀升。

　　在连续5道“限墅令”及“1.0容积率”的双重限制下，别墅的规划审批很难通过，几乎可以认为，不再有别墅增量审批。不批别墅用地，即再无别墅开发。所以可以肯定地说：2012年是郑州甚至中国最后一年批量别墅推出年，2013年底别墅基本进入存量市场，几无新增供应。禁墅了，别墅不批了……从2003年第一次叫嚣到现在10年了，终于“狼来了”，2013年深圳别墅宣告正式进入“末时代”，郑州几近全面进入“存量市场”。总而言之，2013年郑州可售别墅卖一套，少一套，开发商进入卖方市场，话语权很大。

　　从2006年第一次通过量化指标进行限制，独栋别墅一夜间消失，但此后通过技术手段开发的类别墅产品，如双拼、联排由于认定标准的模糊设定和政策监管的力度问题，仍然行销市场。但2012版新政出台后，从行政角度加强了过程中的审批管理，由此未来的产品规划中，类别墅产品出现概率被大幅降低了，目前的可售别墅产品，有可能成为郑州别墅类产品的“绝唱”。原因在于从本次新政开始，多部门开始联手，通过行政手段加强了项目前期审批的过程管理，将别墅产品从过程中挡在了闸门以外。这意味着市场上现有的别墅产品将卖一栋少一栋，尤其是产品功能规划完整、合理、资源优势明显的别墅产品或将涨价。或者可以这样说，在新政以后，别墅产品本身，将成为一种资源。

　　产品多样 2013年推盘量将增多

　　事实上，近年来，除了独栋豪宅之外，以双拼、联排、叠加等产品形态为主的类别墅高端住宅产品，在市场上可谓风生水起，似有升温之势。记者走访时了解到，郑州市面上尚有一批此类型的房源在售或者酝酿入市。

　　此外，除了目前在售的林溪湾、迎宾路3号、蓝天商务花园、绿都温莎城堡、亚星江南小镇、正商红河谷、怡丰森林湖等项目外，正商红溪谷、恒大金碧天下、清水苑等项目的联排、叠加等类别墅产品，也计划入市，不过，每个项目的类别墅产品数量并不多。

　　据了解，“限墅令”已在北京、上海等大城市有了明显市场反应。根据亚豪机构统计数据显示，去年5月份北京别墅市场共有6个项目开盘销售，比上月多出4个，6个项目共提供别墅产品236套，预售许可面积9万平方米，环比上月供应套数大涨257.6%，供应面积上涨12.5%，也创造了自2011年11月以来的7个月的月度供应新高。

　　目前，郑州的别墅市场还没有太明显的波动。业内人士称，这是一种正常反应，郑州处于全国房地产市场的“神经末梢”，向来对政策的反应比较滞后，对新变化不太敏感，但随着新政的推进与执行，市场总会有所反应。各大开发商纷纷表示，对于别墅的去化难度颇高。同时，“限墅令”的颁布在一定程度上造成了市场上独栋别墅供应量的逐步稀缺。从长远来看，独栋别墅的价格上升是必然趋势，且高端物业抗风险能力较强，成了某些开发商“不舍得卖、不愁卖”的惜售原因。

　　多个项目抢滩 类别墅争战高端市场

　　行业人士分析指出，目前市场上在售的、面积紧凑的双拼、联排、叠加等类别墅产品并不多，而下半年，一些涵盖高层住宅项目的类别墅产品，有望入市，届时，市场的供应量将会更多，购房者的选择面也将会更广。

　　事实上，豪宅的开发商对今年的市场形势表示谨慎乐观。“无论是房企还是项目都要顺应宏观调控政策，以核心竞争力和产品力赢得市场。”绿都地产集团市场营销中心总经理宋冰表示。据悉，由于类别墅属于低密度住宅，因而从相当程度上保证了业主的私密性和居住品质，满足了一些具有较高收入且有一定文化品位的中高端消费者。并且从产品本身而言，类别墅通过增加地下室、阁楼、露台等附赠面积，来扩展生活的空间，提升生活的舒适度，更加接近传统别墅类产品带给置业者的居住氛围。在公寓止跌回升、别墅产品仍有降价的情况下，部分购房者看到部分经济型别墅“低总价”的优势，放弃价格偏高的公寓，选择了性价比更高、更适合自己置业需求的低价别墅。

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