增发失败信托救急 北京万通地产股份饮鸩止渴？

　　失之东隅，收之桑榆。用此语形容北京万通地产股份有限公司(600246.SH)在资本市场上的遭遇，可谓恰如其分。然而，对于万通来说，在股市融资失利后，不得已借助信托融资救急，到底是好事还是坏事，现在还难有定论。

　　增发失败信托救急

　　2月25日晚间，万通地产发布公告称，公司对全资子公司天津万华置业有限公司(以下简称“天津万华”)发行1.3亿元信托融资计划提供担保，该议案已通过董事会通过。

　　然而，这笔信托融资根本无法满足万通地产对于资金的强烈渴求。

　　2010年12月17日，万通地产公告称，在综合考虑各方面因素，审慎分析论证之后，公司决定主动撤回非公开发行不超过 1.5 亿股(含 1.5 亿股)股票的申请。

　　按照2009年12月定向增发时的计划，万通拟筹资25亿元，用于北京天竺新新家园、运河国际生态城一期、天津万通上北新新家园三期、天津万通华府项目B地块4个项目。

　　不幸的是，万通的增发计划生不逢时。整个2010年，国家针对楼市，发布了一系列的调控政策。一年来，几乎没有房地产上市公司的再融资计划获批。而始于2009年8月，有近60家房地产上市公司提出过再融资计划，万通地产再融资计划也在其列。

　　显然，与25亿元的融资计划相比，1亿多元的信托融资只能是杯水车薪。而在宏观调控越来越严厉的大背景下，管理层对地产再融资的计划也不会轻易开绿灯。万通放弃增发显然是无奈之举。

　　在增发融资迟迟未果的情况下，万通并没有坐以待毙。2010年8月25日，万通地产以2.7亿元的交易对价将杭州万通时尚置业有限公司51%的股权转让给中国对外经济贸易信托有限公司。针对外界质疑万通地产丧失该项目控制权，万通地产CFO却认为，出让股权只是实现美国模式管理的一种方式。在实现部分土地增值与开发利润最大化后，得到了丰厚的利润。在将股权转让给信托公司后，万通仍持有49%的股权。

　　而除了为天津万华提供信托担保外，万通还为控股子公司北京万通龙山置业有限公司、天津富铭置业有限公司及天津万通时尚置业有限责任公司、北京万通时尚置业有限公司、杭州万通时尚置业有限公司、成都万通时尚置业有限公司及香河万通房地产开发有限公司提供总计 16.4 亿元的担保。

　　去年11月，万通地产还签署了大手笔的融资协议，与平安信托有限责任公司签署了《房地产项目投资战略合作框架协议》，并以1：1的比率与平安信托共同的目标项目进行投资，平安信托拟在5年内完成50亿元信托资金的投入。

　　地产商与信托一拍即合

　　如果没有房地产调控，如此高成本的信托融资估计在房地产行业没有机会。

　　据悉，信托融资的利率水平是：有土地质押，地产信托年化收益率为17%-18%，而如果股票过户，地产信托的年化收益率为13%-14%。这样的行业水准，已略高于在海外发债的利率。与此同时，房地产借道信托，也有着很大的风险。如果调控持续进行，宏观环境持续恶化，房价下行，房企注入信托部分资产可能面临被收回的风险。

　　尽管信托融资成本如此之高，地产商还是宁愿选择信托：一是，现在，地产商很难找到比信托成本更低、更靠谱的融资方式;二是，随着调控政策不断加码，房企的现金流紧张，限购令对房地产交易量的锁定又拉长了房企回收资金的周期，房地产企业的资金压力会越来越大。信托融资成了救急的最佳途径。正是在这种情况下，地产商与信托一拍即合。