拼接别墅弄巧成拙 中海地产吞“一房多证”苦果

　　一纸限购令让几年前为规避“70/90政策”而钻空子琢磨出“一房多证”的开发商尝到了“苦果”。

　　楼市的惨淡，迫使他们不得不将曾经拼接的大户型拆分来卖，与此同时，当初的部分投机客也被套牢，急成了热锅上的蚂蚁。

　　拼接别墅弄巧成拙

　　由中海地产开发的位于上海浦东周康板块的中海御景熙岸项目，去年11月28日正式开盘，分别为85套别墅和165套公寓。

　　此前，某房产机构人士曾向时代周报记者表示，这165套小户型公寓并不零卖，必须一次性打包购买三套。这些小户型公寓是为了规避70/90政策的产物。这些公寓房中间的隔墙可打通，每三套可以组成一个拼接别墅，即一个别墅三个房产证。网上房地产的数字也印证了这一说法，165套公寓并不是独立显示，而是显示为55个单元号，每个单元号有3套房子，每套面积在61.81平方米及81.46平方米不等，申报价格在25600元 -32000元/平方米。

　　日前，时代周报致电中海御景熙岸售楼处，工作人员表示，购房者可以选择单独购买上述其中某一楼层，也可以找父母子女等其他符合条件的家庭买下全部的3套，就可以让上述公寓重新变为“别墅”。

　　但中海御景熙岸相关负责人否认了此前必须打包销售的说法。他向时代周报记者表示，这些房源在报批规划时，就已经明确，每一套房屋必须单独成套，拥有独立的厨房和卫生间。“购房者可以根据自己的需要一次买一套，也可以一次买三套，这是客户的自由选择。现在无论什么户型，都是受到政府限购要求的，都是一套一套卖的。”

　　2月1日，上海出台了贯彻国八条的《实施意见》规定：上海市已有1套住房的上海市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在上海市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非上海市户籍居民家庭，限购1套住房。对在上海市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非上海市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非上海市户籍居民家庭，暂停在上海市向其售房。

　　不仅如此，在贷款方面，上海也提出了相关措施，对居民家庭贷款购买第二套住房的，首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对为改善居住条件购买第二套住房的，住房公积金个人贷款首付比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。对贷款购买第三套及以上住房的停止发放贷款。

　　这意味着，如果不按照小户型公寓分拆销售的话，这种“一房多证”的拼接别墅只能滞销。限贷限购政策的出台，让中海御景熙岸顿时陷入了尴尬的境地。

　　拼合大户型或将绝迹

　　网上房地产数据显示，自开盘以来，中海御景熙岸同期推出的一房一证的别墅几乎卖完，目前只剩下8套在售，但是上述的拼接别墅却只销售出了两栋(共6套)，其中一栋是在1月12日成交的，一栋是在去年12月成交。每栋里面的3套房源基本都是同一时间成交，应该是购买人拼成别墅用途。在限购令出台后，这种可以拼接成别墅的房源一直零成交。

　　“普通刚需用户买房的话，一般不会考虑这种房源，虽然看似独立的一套，但它并不是真正意义上的普通公寓房。如果是一家老小买一个别墅，三户必须分别在自己和亲属名下，但由于贷款时认房又认贷，涉及到其他家庭的名额被抵用的问题，也会被认为是二套或三套房贷，购房贷款门槛提高，利率上浮，或者根本贷不出。如果将来做产权证的合并，无论是赠与或其他交易关系，都要缴纳不菲税费。如果买卖，则需交纳契税，房产证未满5年还要补交营业税，光税费就是一大笔支出。”一位业内人士指出。