业绩惨淡加速整合 地产基金救急嘉凯城险渡难关

　　2012年岁末，嘉凯城集团股份有限公司(000918.SZ，以下简称“嘉凯城”)动作频繁，意图力挽2012年前三季度的业绩颓势，不但联合中融信托首次试水房地产基金，同时大刀阔斧对进行内部资产整合，并成立商业、贸易、物业公司，延伸产业链。

　　除此以外，嘉凯城还以12.37亿元出售了上海的中凯豪生酒店，对不符合商业资产运营产品定位的相关存量物业加快去化速度。步步为营，嘉凯城整合的效应初步显现，扭亏为盈终成定局。

　　地产基金救急

　　由浙商集团牵头，在重组国际嘉业、中凯、名城3家地产公司并借壳*ST亚华上市后，嘉凯城曾经在2009年交出过靓丽的首份成绩单。但重组后，嘉凯城旗下的三家公司一直整而不合、各自为战，阻碍了战略执行能力的提升，增加了运作成本。此后，嘉凯城加速扩张，连续在青岛、武汉等地区拿下超级大盘项目。青岛旧城改造项目总建筑面积达182万平方米，武汉巴登城规划的建设用地面积为6700亩，规划建筑面积也高达130万平方米。仅在2010年，嘉凯城就新增土地储备面积400万平方米，同年嘉凯城新增融资高达44.7亿元。截至2010年底，嘉凯城净资产只有40.12亿元。

　　随着国家宏观调控政策的出台，由于嘉凯城的项目大部分位于限购区域，产品主要定位中高端市场，因此，销量一路下滑。2011年，嘉凯城120亿元推货量，最终只卖出39.45亿元，尚未达到目标的1/4，2011年报告期内实现净利润为2.06亿元，同比下滑幅度为81.52%，截至到去年底公司已有存货183.61亿元，占总资产比例超过七成。

　　而2012年半年报显示，合同销售金额22.50亿元，实际营业收入15.19亿元，同比略降45.11%;净利润为亏损3.28亿元，同比大幅下跌了4600.96%。一年内到期的非流动负债为 32.2亿元，较年初增长327.12%，还款日均集中在2013年，短期借款35.72亿元。但嘉凯城上半年的账面资金仅有17.95亿元，只够支付短期借款的一半。

　　嘉凯城董秘办公室相关负责人表示，上半年业绩差的原因在于推盘数量较少，大部分库存集中在下半年推出。目前嘉凯城的现金流是安全可控的。2012年11月15日，嘉凯城发布公告，拟与宁波嘉凯融晟投资合伙企业签署《湖州龙溪翡翠项目投资合作框架协议》。嘉凯融晟将通过股权加债权的方式对嘉凯城下属子公司湖州龙溪翡翠项目进行投资，投资总额8亿-10亿元。

　　根据上述公告，嘉凯城试行房地产金融业务的平台为子公司凯思达资本，通过与中融信托合资成立宁波嘉凯融晟投资管理有限公司，由凯思达资本持股51%，中融汇富持股49%，拟发起设立总计为50亿元人民币的房地产基金“嘉融优势发展基金”。此次募集8亿-10亿元的“嘉融优势发展基金I期”是嘉凯城集团房地产金融业务平台的第一次资本运作。

　　来三年内嘉融优势发展基金拟完成50亿元的募集和投资，投资范围主要围绕长三角重点区域城市的优质项目。

　　加速出售存量物业变现

　　中国指数研究院南京分院总经理曹旭东告诉时代周报记者，“嘉凯城以前整合得不到位，策略有偏差。2012年年初就开始有整合的动作了，先是对三个公司做了区域划分，内部整合，然后成立房地产基金，同时还争取做代建，并且成立商业、物业、贸易公司，业务不完全是房地产，希望尽可能多元化。整合的决心是有的。”

　　早在半年报时，嘉凯城就曾披露进行管控变革，准备成立三个区域公司，将集团所有纯房地产开发业务授权给区域公司专业管理，并透露下一步将整合贸易、物业管理、商业资产管理三大业务板块，与集团所有的房地产金融共同构成公司战略性业务，培育新的利润增长点。

　　嘉凯城董办负责人向时代周报记者表示，目前嘉凯城已将所有纯房地产开发业务授权区域公司管理，集团总部不再直接管理公司纯房地产开发业务。其中，中凯改名为嘉凯城上海区域公司，名城改名为嘉凯城浙江区域公司，嘉业改名为嘉凯城江苏区域公司。其他区域的公司，如武汉巴登城投资有限公司授权给嘉凯城浙江区域公司管理，青岛嘉凯城房地产开发有限公司、山东潍坊房地产开发有限公司授权给嘉凯城上海区域公司管理，海南华航房地产开发有限公司授权给嘉凯城江苏区域公司管理。

　　在进行内部管控变革的同时，12月17日，嘉凯城发布公告，拟新设嘉凯城商业资产管理有限公司(下称“嘉凯城商业”)、嘉凯城贸易集团有限公司(下称“嘉凯城贸易”)和嘉凯城物业集团有限公司(下称“嘉凯城物业”)。

　　“上述三家公司都是围绕嘉凯城现有房地产开发主业而展开的，并延伸到商业资产、贸易采购、物业管理三大业务板块，有望与集团刚涉及不久的房地产金融一起，共同构成公司战略性业务，从而培育新的利润增长点。”嘉凯城董办负责人说。此前，嘉凯城旗下嘉业、中凯、名城三家房地产公司，除了房地产开发外，都各有自持商业物业，控股物业管理公司，进行贸易业务，各自为战。商业、贸易、物业三个公司成立后，将把分散的业务各自整合进三大平台，统一定位、统一操作。

　　据该负责人介绍，嘉凯城商业成立后，将分拆旗下各类商业资产、酒店等物业，对不符合嘉凯城公司在商业资产运营产品定位上的相关存量物业加快去化速度。近期，嘉凯城将位于上海的中凯豪生酒店以12.37亿元出售给上海中邦世家房地产开发有限公司，正是调整公司现有自持商业物业形态结构的体现之一，未来不排除进一步出售其他物业的可能性。

　　全年有望扭亏为盈

　　今后，嘉凯城商业的核心业务是向消费性城镇商业探索，即位于城市中心的社区商业或一二线城市周边经济较发达的中心城镇结合部，以“邻里中心”、“形象街”、“特色商业街”、“休闲美食街”等形式存在的商业物业，从而区别现有市中心大型商业的模式。

　　对于商业地产，嘉凯城并不陌生。嘉凯城已经成功开发并尝试运营一些商业项目，如位于上海市中心四川北路的“嘉凯城•嘉杰国际广场”、位于南京市河西区CBD核心地段的“嘉凯城•嘉业国际城”、位于苏州市中心人民路上的“嘉凯城•嘉业苏纶场”等。

　　整合后的嘉凯城贸易资产在15亿元以上，年销售近30亿元。“嘉凯城贸易目前资产主要集中于名城，2011年总体业务规模接近30亿元，彼此间业务、运营模式相似，完成内部整合不难;同时，通过集中采购平台，强化内部房产项目供料业务的集中采购，为嘉凯城房地产开发业务控制质量和降低成本提供支持。”嘉凯城董办负责人说。

　　据悉，未来，嘉凯城物业将管理小区50多个，管理面积达到700多万平方米，从已披露财务数据看，嘉凯城物业管理收入近两年保持在1亿元左右，毛利率在40%以上，是公司利润来源之一。统一运作物业品牌和物业管理模式，将会提升嘉凯城整体品牌及产品附加值，成为未来利润的增长点。

　　根据2012年第三季报显示，嘉凯城经营活动产生的现金流量净额为2亿多元，改写了过去两年该指标持续为负的状态，前三季度累计实现营业收入35.57亿元，归属于上市公司所有者净利润-1.56亿元。其中，三季度单季度净利润1.72亿元，在经历了连续两个单季的亏损后，已开始盈利。

　　根据销售节奏的安排，预计在第四季度，嘉凯城还有近30亿元现金的流入。嘉凯城董办负责人称，“四季度加大去库存的力度，包括酒店的销售也是去库存，全年扭亏为盈是肯定的。”