全国房地产泡沫哪里最大?不是北京,也不是上海,更不是深圳,按照中国社科院的说法是福州。
不久前,由中国社会科学院财政与贸易经济研究所、中国社会科学院城市与竞争力研究中心所完成的2011年《住房绿皮书》出炉,其中,最引人关注的便是里面的各城市地产泡沫指数,福州市排名榜首。这一榜单一经公布,便受到了各个方面的广泛议论,同时,也把福州推到了风口浪尖之上。
引来争议的数据
按照12月8日公布的《中国住房发展报告(2010-2011)》绿皮书,福州以70.3%的泡沫指数高居榜首。
该数据一经公布,引起广泛争议。最早提出质疑的是福州大学的教授刘福泉,他同时也是当地一家房地产网站国房网的总经理。他对媒体表示,社科院的计算理论存在一定的缺陷,数据采集方式有问题,计算方法也不对。他认为,城市统计房价的标准本来就不一样,有的城市会包含郊区,有的城市则不然,所以交易均价是一个非常荒唐的数据。
“比如说,9月份恰巧福州可能出售的都是高端楼盘,学者研究时忽略这点就很不到位。” 刘福泉对媒体指出,平均化使用数据,就会陷入表面化分析数据的陷阱。全国平均价格、城市平均价格、全国平均收入、城市平均收入等,这些数据的使用也许不会构成什么大错,而在房地产市场上使用这样的指标,错误可能就是致命的。
12月15日,时代周报记者与刘福泉取得联系,他首先表明了自己的态度,社科院的数据采用以及计算方式并不合理,并没有显示目前福州房地产的现状。
他谈到,2005年之前福州房价并不高,但后面几年补涨后,价格确实上升比较快,究其原因,以前福州的地理环境比较封闭,发展也比较缓慢,而现在两岸三通等等过后,地理位置越来越好,同时,也吸引了大量的投资。
对于实体经济滞后于房地产的情况,他表示赞同,他认为这是中国一个普遍的现象,但是,目前福州房地产的情况是,产品结构不太合理,此前的福州房地产市场上,很多的高价盘,他也一直关注当前的房价,也发现新盘大多价格比较高。
不过,同时,他表示,尽管社科院采取的数据是均价13000元/平方米,但是,一手房里面也有价格相对较低的盘,二手房里面也有价格在5000-6000元/平方米的盘,房价问题本身是一个非常复杂的问题,房地产产品结构的调整也需要政府的支持。
那么,福州房价泡沫究竟是如何计算出来的呢?
中国社科院财贸所城市与房地产经济研究室邹琳华博士向媒体解释,以福州为例,9月普通商品住宅集中成交价是13457元/平方米,减去福州商品房基准价格3998元/平方米,再除以13457元/平方米,就得出70.3%的泡沫指数。
而房屋基准价格的得出,邹琳华表示,是根据当地居民收入、地方财政支出、社会商品零售总额等11项指标,再参考同类城市普通商品房价格,才得出商品房基准价格。
对于计算方式的合理性,邹琳华认为,目前的这种计算方式是参考国内外最先进的计算方式,经过改进后确定,而当前房价泡沫指数没有统一的计算方式,如果排除数据来源的准确性不谈,算是比较科学合理的一种计算方式。
邹琳华告诉时代周报记者:“在两轮调控之后,房价还是比较坚挺的,有些地方潜在上涨挺厉害,虽然没有表现在数据上,但是还是表现在供求关系和买卖关系上。”
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