资本腾挪逃避追偿责任 华丽家族变现业绩增5倍

　　华丽的业绩，往往掩藏着不为人知的秘密。

　　1月5日，华丽家族股份有限公司(600503.SH，华丽家族)公布了业绩预增公告，预计2010年度净利润较上年同期增长430%-480%，上年同期利润为9472万元。以此算来，2010年，华丽家族的净利润将超过5.1亿元，而2010年前三季度，华丽家族的净利润只有2166万元。

　　华丽的业绩暴增近5倍，实际上是因华丽家族与潘石屹进行了一笔股权交易而获利约3.9亿元，占全部利润的近8成。

　　这背后的逻辑是：按照华丽家族2008年的股改承诺，如果其2010 年净利润低于 5.05亿元，大股东南江集团将以现金方式补偿差额部分。

　　利润8成来自股权交易

　　华丽家族称，业绩变动的主要原因有两个：首先，华丽家族与搜候(上海)投资有限公司签订合同，将华丽家族与上海盛大房地产开发有限公司按原框架协议收购的上海弘圣房地产开发有限公司48.4761%股权及其权利转让给搜候(上海)投资有限公司，合同履行完毕后，增加华丽家族2010年度的净利润约3.9亿元;其次，华丽家族苏州项目2010年开始销售，将给其带来约1亿元的净利润。

　　这种爆发式增长的背后却难掩华丽家族自身房地产业务在2010年的尴尬，这意味着在其为数不多的项目中，仅有苏州太上湖项目略有盈利，贡献了20%左右的利润，而剩下近8成的利润依靠卖项目所得。

　　时代周报记者查阅了华丽家族2010年所有的公告发现，华丽家族全年的资产收购、出售共4次，其中一次为2010年3月份将持有的上海长春藤房地产有限公司 85%的股权以1.58亿元一次性出让，获得2366万元的投资收益。其余三次交易均集中在2010年10月份，分别为收购上海金叠房地产开发有限公司51%的股权，获得位于卢湾区的汇景天地项目;出售上海弘圣房地产开发有限公司48.4761%股权给搜候(上海)投资有限公司，该公司持有淮海中路第 43 街坊(马当路 388 号地块)复兴天地中心项目;收购广东华孚投资控股有限公司 100%的股权，该公司持有华泰长城期货40%的股权。回看2010年，华丽家族频繁的资本运作为公司带来的回报远超房地产开发本身。

　　目前，华丽家族在售项目仅为汇景天地及苏州吴中区太湖度假区的太上湖项目。华丽家族总裁办相关人士向时代周报记者表示，汇景天地2010年已经销售一部分，预售款并不计入2010年报表;2010年太上湖项目推出一期和二期，贡献利润1亿元左右;复兴天地中心项目预计2012年底到2013年一季度可以竣工。

　　资本腾挪高手

　　时代周报记者发现，华丽家族与大股东南江集团共同出资5.508亿收购的金叠房地产，其开发的汇景天地原名莱茵广场，早在2005年前曾是南江集团旗下公司莱茵房地产的项目。此后，华丽家族与南江集团旗下另一公司上海地福投资有限公司共同持有莱茵房地产90%和10%的股权，在华丽家族借壳上市前夕，莱茵地产被转让给了一家注册于英属维尔京群岛的TANFORD HOLDING COMPANY LIMITED，该公司委派南江集团、华丽家族的实际控制人王伟林作为莱茵房地产的执行董事。

　　2009年10月19日，建行上海分行发布公告，“建行财富”莱茵广场理财产品A档(7亿元)、B档优先级(6.75亿元)和次级产品(0.75亿元)正式成立，建行上海分行将理财计划资金委托给中信信托设立信托。中信信托以 7.5 亿元信托资金对金叠房产增资，持有金叠房地产99.34%股权(建行上海分行据此设立 B 档理财产品)，剩余7 亿元委托建行浦东分行向金叠房地产发放委托贷款，金叠房地产用14亿收购莱茵房地产。

　　巧合的是，2009年9月25日，华丽家族曾公告南江集团及其他4名自然人股东分别将0.6亿股和1.1亿股悉数质押给中信信托。随后，南江集团购买了“建行财富”莱茵广场理财产品 B档次级产品。其中约定期满时，南江集团在支付全部股权转让款后，有权受让或指定第三方受让金叠公司100%的股权。

　　2010年10月12日，华丽家族发布公告，受让金叠房产的 51%股权，南江集团受让金叠房产另外 49%股权。同时，南江集团为了避免形成同业竞争，放弃除所有权及分红权之外的其他所有权力，并承诺待条件成熟时，南江集团愿意将其在金叠公司的股权部分甚至全部转让给华丽家族。

　　通过一系列的资本腾挪运作，华丽家族重新获得已完成结构封顶、并取得预售证的汇景天地项目。

　　但时代周报记者查询网上房地产数据显示，汇景天地均价6万-7万元/平方米，2010年6月-12月底陆续推盘的总套数621套，可售房源575套，已售总套数仅为46套，其中合同撤销2次，销售状况并不理想。

　　与此同时，华丽家族押宝的苏州太上湖项目一期在2010年年中开盘后，销售也比较惨淡。苏州房产信息网可售楼盘信息显示，一期可售房源仍有98套，面积从450-816 平方米不等，总价900万-1800万元左右。

　　对此，华丽家族总裁办相关人士回应称，太上湖一共有4期，一直到2015年都可以实现销售收入。一期为独栋别墅;二期为联排、叠拼和部分小高层，已经有一部分在2010年10月份开始预售，二期推出的71套联叠别墅全部卖完，总价230万元-600万元，面积175-305平方米，2011年将继续加推;三期是大规模高层;四期为岛心独栋别墅，在整个项目中规格最高。

　　“受业态区别，独栋相对于联排和叠拼，面积比较大，单价高，因此总价也较高，销售难度高一些，二期情况比较理想。今后每年会随着公司发展调整推出体量。而汇景天地2010年对上市公司不贡献利润，但预计2011年将全部实现销售45亿元，净利润10亿元。”该人士说。

　　迫于业绩承诺被逼卖项目

　　一方面是疲态的销售，一方面又遭遇年底面临的业绩压力。2008年华丽家族股改时，大股东南江集团承诺，2009年和2010年实现的归属于母公司所有者的净利润合计不低于6亿元。若实现利润数低于承诺数，南江集团将以现金方式向上市公司补足该期间实际实现的净利润与承诺利润数之间的差额部分。

　　2009年，华丽家族实现母公司净利润 9500 万元，按此计算，2010 年母公司净利润应不低于 5.05亿元。但是2010年三季度财报显示，华丽家族仅实现净利润2166万元，离5.05亿的目标相差甚远。因此，华丽家族选择了作价12.1亿将弘圣公司 48.4761%股权出售给SOHO中国。

　　华丽家族总裁办工作人员称，与SOHO中国共同持有的这个项目暂时没有决定是租是售，“可能一半租，一半售，也可能会跟SOHO谈余下的股权收购。”

　　天相投顾分析师张会芹认为，弘圣公司这部分股权不属于 2008 年股改时注入的资产，获得的3.9亿利润应该不属于股权承诺的范围，但是华丽家族却将这部分利润包含在了业绩承诺的范围内。

　　东海证券房地产行业分析师桂长元向时代周报记者表示，“如果不这么做，大股东南江集团就要把钱交出来，亏大了。卖项目就是为了做业绩。但卖项目对房地产公司而言，是下策，如果后续再用这个方式做业绩的话，在资本市场就没人相信了。”

　　此外，华丽家族于2010年10月23日公告称，其全资子公司上海华丽家族商业投资有限公司与上海新谊房地产开发有限公司签署协议，收购后者持有的广东华孚投资控股有限公司 100%的股权，总价为5.5亿元，而华孚投资唯一的资产就是持有华泰长城期货有限公司40%股权。

　　华丽家族称，房地产行业政策和市场的波动性使得公司的业绩极不稳定，通过收购间接持有华泰长城期货，可使公司资产得到合理配置、有效熨平公司的业绩波动。就在同一天，华丽家族董事会议审议通过了对上海华丽家族商业投资有限公司增资至人民币 3 亿元，并更名为上海华丽家族投资有限公司的议案。这意味着上海华丽家族投资有限公司将作为华丽家族的资本运作平台可能更频繁地进行股权交易、资源整合，进行多元化发展。

　　桂长元说，2011年未必会比2010年好，调控还会延续下去，高档住宅受影响比较大，不确定因素很多，业绩波动可能性比较大，项目不会特别好卖，因此华丽家族只能延续慢周转、高毛利模式。