韩国楼市新政:解困“有房穷人”与提振国民经济

　　近日，韩国政府公布了长达46项的楼市振兴新政，主要内容为：年内购买首套住房免征房产购置税(2.2%);年内购买9亿韩元(约合人民币500万元)以下的新楼盘或者85平方米且9亿韩元以下的二手房，5年内免征转让所得税;取消对多套房子的高额转让所得税(税率50%至60%)。这是继1997年爆发亚洲金融危机时韩国政府推出楼市振兴政策后最大力度的振兴。

　　朴槿惠政府之所以推出空前的楼市振兴新政，是因为从2008年以来韩国房价走势低迷，并产生了不少“House Poor”(有房的穷人)。他们是虽有自己的住房，但贷款利息负担过重且其房价已经低于购买价的人群，因此房价上涨时代的结束让他们买了房子以后反而变得更加贫困。

　　实际上，此次楼市振兴新政与2006年卢武铉政府的楼市调控政策恰好相反。2006年在韩国楼市日益上涨的时候，卢武铉政府相继发布了楼市调控政策并大胆预言：“如果现在买房子，会当叫花子。”不过，尽管卢武铉政府实施了最严厉的楼市调控政策，即综合不动产税、对二手房交易按差额的50%缴纳个人所得税等政策，但是很多人并没有相信政府，而是随波逐流地去买房子。因为当年首尔房价上涨了约20%，当时谁都想去买房子。当时的情况与眼下中国北京、上海、广州和深圳等一线城市的情况非常类似。不过，其后房价呈缓慢上升趋势，2007年首尔房价只上涨了3%左右。后来2008年全球金融危机的爆发彻底改变了房价走势，迄今为止首尔及首都圈房价跌幅为10%至20%不等。就“House Poor”而言，现在有150万人处于如此尴尬的状态。

　　截至2月底，韩国个人贷款总额逾1000万亿韩元(约合人民币5.6万亿元)，其中近4成是住房贷款。银行个人贷款的欠账比率已经上升到1.04%，这是从2006年10月以来的最高水平。因此，韩国政府逐渐警惕因房价下跌而发生银行的坏账。房价下跌引起的更大问题则是韩国经济的不景气。由于韩国家庭资产的近8成是房地产，因而房价下跌会导致整个韩国经济进入低迷状态。改变“House Poor”所处的尴尬状态，乃至振兴韩国经济，这才是朴槿惠政府出台楼市振兴新政的根本原因所在。

　　需要指出的是，此次楼市振兴新政还涉及到了信贷控制——总负债偿还比率(DTI，Debt-to-income)和住房担保贷款比率(LTV，Loan-to-value)。DTI是购房者的供款与收入之比。比如首尔的DTI比率是50%, 曾经上涨趋势最厉害的江南三区的DTI比率甚至设定为40%，这意味着购房者的年供款不能超过年收入的40%。LTV则是银行给购房者提供的贷款比率，指定为投机区域的购房贷款比率是40%，其他区域是50%至60%。这是韩国政府控制房价并防止发生坏账的最重要手段。

　　此前，李明博前总统虽然下调了综合房地产税和转让所得税税率，但从未动过DTI和LTV。在韩国，大部分人普遍认为，之所以房价下跌但没有产生巨大的坏账，是因为政府实行了严格的DTI与LTV。然而，此次朴槿惠政府将首次购房的LTV放宽一成，即提高至70%，并且允许银行自行决定现行50%至60%的DTI。对此，在野党立即发布声明称：“反对放宽DTI、LTV。”在国会修订法律法规后，此次楼市振兴新政才会生效，因此不能排除执政党与在野党协商时会发生一些变化。

　　韩国政府预期此次楼市振兴新政会使得住房交易量增加。青瓦台经济首席秘书赵源东在接受采访时称：“我们预期住房交易数量增加15%左右，房价也会有所上升”。此次的楼市振兴新政，能否提振经济，还有待观察。