上海八月土地白皮书高溢价、高楼板价成关键词

掌来源：房掌柜采编中心 欧阳晶上海房掌柜 2013-09-10 10:04:14

[摘要]八月下旬以后，酷暑已渐渐退去，但上海的土地交易市场却依旧呈现出一幅热闹的景象，推地、拿地，政府部门加大了宅地的推出面积，这正合了发商们的心意。

　　八月下旬以后，酷暑已渐渐退去，但上海的土地交易市场却依旧呈现出一幅热闹的景象，推地、拿地，政府部门加大了宅地的推出面积，这正合了发商们的心意。中原地产张大伟表示，由于土地财政的存在，导致在楼市热闹的时候，政府意愿更多卖地，部分高价地的出现又促进了房价上涨。从上半年看，各地都出现了部分地块的楼面价甚至都超过了周围在售物业的价格，这将影响下半年价格走势。

　　据相关部门统计显示：8月份上海地区共推出了20幅经营性用地，总出让面积达到了91.13万平方米，环比上月增长了19.7%，全月经营性用地出让总金额为155.74亿元，环比7月略减14%。截至2013年8月31日，上海经营性用地出让金额已经连续6个月超过了100亿元。而上海土地市场2013年前8个月，经营性用地出让金额就已达到1042亿元，这一数字已超过了去年全年经营性用地的交易总额(去年为891.69亿元)。

　　联合买地

　　早在今年的7月3日，万科、张江联合体就以48.7亿元竞得浦东新区张江高科技园区中区C-11-3、C-11-4、C-12-2、C-12-3商住地块。楼板价21481元/平米，溢价率达到了88.6%。仅仅隔了一个月的时间，该地块附近又推商住地块，同样被万科、张江联合体竞得，竞得价格为16.02亿，楼板价21570元/平米，溢价为84%。两块地被拿下后可连成一个片区，便于今后的开发和价格的控制。

　　张江集团负责宣传的相关人士称，张江和万科此次的出资比例是1：9，万科占90%，处于绝对控股地位。接近万科上海公司的一名知情人士证实了上述说法，并称双方此次联合拿地，将按出资比例，共担盈亏。

　　对于前述张江地块的成交楼板价，融创中国副总裁、上海融创绿城公司执行总经理张强称，“最后都突破了我们的预期和上限了。可能万科的预期、操作比我们更好吧。”

　　据他介绍，前述两幅张江地块，融创绿城均和万科展开过争夺，“想拿但没有拿到。”

　　官网资料显示，张江集团成立于1992年7月，是推动上海张江高科技园区发展的主要载体，系全资国有企业。万科则是国内规模最大的房地产开发企业。

　　据此有业内分析人员认为：目前日益上涨的地价，对开发商的资金链要求较高，于是开发商们出现了联合买地的现象，开发商们共同投资，共同承担风险，在一定程度上缓解了开发商们的资金压力。

　　除了张江地块，八月还有崇明县陈家镇滨江休闲运动居住社区8号地块，由上海三湘(集团)有限公司和康晟发展有限公司联合竞得;浦东新区惠南民乐基地M03-01、M04-01、M05-01地块，由上海三盛房地产(集团)有限责任公司和三花控股集团有限公司联合竞得;临港书院社区B0503地块，上海临港经济发展集团投资管理有限公司、上海益流能源(集团)有限公司、上海益流实业总公司和上海临港恒实养老投资有限公司四家公司联合竞得;杨浦区延吉街道222街坊，由建发房地产集团上海有限公司和厦门兆嘉置业有限公司联合竞得。

　　高溢价

　　值得注意的是，上海8月份推出了较多住宅用地，因此也出现了多块高溢价率地块，其中，8月28日，上海恒文2.82亿竞得青浦区夏阳街道华浦东至华浦路，南至界泾港，西至新城逸境苑，北至盈港路的地块，该地块为纯住宅地块。楼板价14105元/平米，溢价率135%，创造了今年溢价率新高。

　　8月14日，三湘和康晟发展以7.6亿竞得崇明县陈家镇滨江休闲运动居住社区8-1号地块。楼板价3766元/平米，溢价103%。

　　8月15日，上海三盛房地产15.2 亿竞得浦东新区惠南民乐基地M03-01、M04-01、M05-01商住用地。楼板价9431元/平米，溢价106%。

　　8月23日，上海中铁置业集团有限公司18.28亿竞得宝山区杨行镇YH-B-1单元19-02、20-01、21-01地块，该地块为商住办地块。楼板价10753元/平米，溢价115%。

　　短短半个月时间，过百溢价率的地块层出不穷，并呈现出不断上升的趋势，基本为住宅或者商住地块。

　　安信证券分析师万知认为，土地市场火热和当前房地产企业资金状况良好有关，由于上半年楼市的回暖和流动性的宽松，今年前6月房地产投资资金来源累计5.7万亿，同比增长32%，其中来自于国内贷款的资金同比增长30%，来自于按揭、预收款的资金同比增长54%。

　　高楼板价

　　8月29日，建发地产、厦门兆嘉联合体10.62亿竞得杨浦区延吉街道222街坊住办地块。楼板价29404元/平米，溢价为76.09%。业内分析师认为，该地块地处杨浦内中环，区域很少有地供应 2周边老公房居多，生活氛围十分成熟3 地块位于轨道交通8号线辐射区域，黄兴路站和延吉中路站中间，同时该区域也是轨道交通12号线将经过4 地块边就是杨浦公园，值得一提的是杨浦公园，它与此地块仅一街之隔。

　　对于此幅地块最终以29404元/平米成交，业内称其或已明显高于周边近两年出让的经营性用地。如2011年出让的位于其南侧、属于内环内东外滩板块的住宅用地杨浦区152街坊地块，最终以8250元/平方米的底价成交;当年成交的另一幅位于内中环东外滩板块的杨浦区149街坊地块，成交楼板价更只有6300元/平方米。

　　该地块附近二手房价格在2.4万-2.9万区间，从附近在售新房情况看，仅东外滩板块的国际滨江城在售，均价在3.6万-3.7万元/平方米。

　　新高价地诞生

　　而在9月份，上海将有26幅经营性用地推出，累计出让土地面积为152.3万平方米，仅起始出让金额就将达到310亿元。最值得关注的要数起拍价超过175亿元的“徐家汇中心项目”地块，上海徐家汇商圈的核心项目“徐家汇中心”，被称为“上海市中心面积最大、最后一块黄金地块”。项目总占地面积约13.2公顷，位于徐家汇商圈的核心地带，是徐家汇二次开发的重点规划项目。该项目分为办公、五星级酒店、公寓式酒店、商业、文化娱乐五种功能形态，其总投资金额介于250亿元-300亿元区间，将建大约380米的超高层主塔楼并有望成为浦西第一高楼。”徐家汇中心”项目将于2014年开工。该地块已于9月5日成功出让，成为了目前上海史上总价最高的“高价地”。