央企中粮24.4亿竞得浦东新场地块 楼板价高达35744元

　　今年上半年以来，上海土地市场就上演着房企疯狂拿地，面粉贵于面包的现象也在不断重播，外环外住宅的价格更是展现出没有最贵只有更贵的现象。毫不例外，今天的浦东新场土拍同样刷新了我们的三观。

　　2016年6月29日上午，中粮以24.4亿元的总价，夺得浦东新区新场旅游综合服务区A10-1地块，楼板价35744元/平方米，扣除不可售部分实际楼板价达到38266元/平米，溢价235.6%。据业内测算，保本售价可能将达到60000元/平米,而目前新场板块内房价在26000-30000元/平米左右。

　　地块范围：东至规划二路，南至A10-2地块，西至杨辉路，北至新环北路(地块四至范围应以附图红线为准)，总出让面积56886.6平方米，土地用途为宅地，起始总价72701.0万元，容积率1.2，起始楼板价 10650元/平米。

　　该浦东新场地块共吸引了23家房企参加竞买，包括：中洲、温州京都、一方、九龙仓 、陆家嘴、蓝光和骏联合体、新城 、东原、中粮、金地、建发、保利 、首创、大发、象屿、碧桂园、华润、龙湖、阳光城、正荣、招商、同济、合景。

　　根据出让文件公告显示：地块建筑限高60米，绿地率不低于35%，集中绿地率为10%。地块规定住宅套数下限为 610，此外，中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积60%。

　　需要提醒的是，地块内需配建5%的保障性住房，地块内还需建设居民委员会、治安联防站、物业管理用房、室外儿童游戏场、便利店等公共服务设施。总计约4500㎡的面积是不可售的，以起拍价7.27亿来算，实际的楼板价在1.14万左右。但是，最重要的是，这幅地块是没有自持要求的!可以说是新政之前留下来的最后一块遗珠。

　　全非毛坯住宅面积应占总住宅面积的30%以上(不包含保障性住房等)，保障性住房的全非毛坯住宅建筑面积应占保障性住房建筑面积的 100%以上。

　　该地块对口学校为在建的徐房幼儿园(暂名)、徐房小学(暂名)和东城中学(暂名)以及已建校百年的新场中学。

　　据中原数据统计：2016年5月浦东新场新房均价为20552元/平方米，特别是地铁16号线的开通，浦东新场板块近5年房价涨幅达85.2%。二手房均价为17032元/平方米。

　　某房产中介向房掌柜说道：“目前新场新房项目只剩中洲里程一个项目在手，而且也已经是尾盘了，都是些80-90平的小户型，均价在28000元/平方米左右。至于新场板块内的二手房情况，小弟询问了一家中介，得知周边房价都在27000元/平方米左右，其中东方冠郡、丝庐雅苑、汇锦城都卖26000元/平方米左右，而万科清林径相对较贵，要卖到30000元/平方米。”

　　据房掌柜了解，该地块紧邻沪南公路、新环北路等主干道，距地铁16号线新场站直线距离2km左右。地块周边在售住宅项目较少，距离该地块最近的是丝庐雅苑别墅，目前已基本卖完，此前售价470万/套起，项目后期将加推沿街商铺;其次，距离该地块2公里处为檀香湾别墅，目前一期已卖完。

　　周边的服务配套也并不是很方便，目前距离地块最近的商业配套是地块南面的中优城市广场，已开工建设，大约2年左右建成。此外，该地块西南侧也规划有一7万方的商业配套。而医疗配套在距离该地块约2公里左右，是医疗卫生中心和八五医院新场分院，并且正在报建的新场综合医疗卫生中心(三甲医院)距离该地块约1公里左右。

    该地块虽距浦东迪士尼板块约5公里，但迪士尼的威力不可小觑。此前，同样位于迪士尼板块周边的浦东新区周浦镇西社区PDP0-1001单元A-03-11地块，被保利溢价超300%拿下，未来项目售价将达到8万每平。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦表示，轨道交通16号线使得原本较为“偏”的地区在出行上带来较大改善。而板块基于“古镇”的特色带来些许人文优势。不过就板块现状来看，生活配套还不够完善。并且周边工厂还是比较多，虽然有搬迁计划，但短期内影响不可忽视。目前区域内在售新盘不多，居住氛围还有待提升。

　　他还说到，从地块本身来看，1.2的容积率是一大亮点，可以做叠加别墅或者花园洋房之类的房源，通过产品品质提升附加值，也为产品定价创造一定条件。此外，也没有一定比例的自持要求，算是一块“干净”地块。不足之处是该地块离开轨道交通站点稍远直线距离约2公里，步行将花费较长时间，所以轨道交通优势不太明显。

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中洲里程 均价：24500元/平方米

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