做大方法论
时代周报:跟新城一样体量的开发商,是不是也是和新城的想法一样,考虑在这轮周期里做大?
欧阳捷:其他房企怎么想不好说。不过,上半年20强房企平均同比增长80%,相信大家都是想往前跑。新城的目标是2020年实现销售千亿,商业地产进入第一梯队。
就今年的情况来说,不少百强房企应该不会为销售业绩发愁,就看超额超多少了。从前20强房企来看,上半年业绩已经达成了目标,下半年基本不用愁了。至于明年,大家还会保持20%-30%的增长目标,当然有些企业会策略性地调低一点。明年全国房地产市场销售额保持20%的增长,是值得期待的。
时代周报:在做大的方法上,新城有没有考虑过兼并小的开发商来做大?
欧阳捷:我们不是没有考虑过这件事情,只不过我们做得比较少。如果做的话,会考虑从项目层面兼并去合作,这样相对比较简单一点,速度快一点。
我们现在拿了市场的存量也拿了市场的增量。就当下其他的中小房企而言,已经错过了卖出市场高溢价的最好时期,未来再卖出大的溢价比较难了。
像新城这样的民营企业,也可以转为混合所有制,即反过来入股国有企业。
自己强了后,未来能做很多事情。新城要兼顾速度与稳健,要在负债上留有足够的余地,做均好型的发展。新城是骆驼的性格,能够负重前进。新城目前的高增长源自于城市布局带来的红利。
时代周报:有开发商选择合作并表的方式做大规模,新城会考虑吗?
欧阳捷:新城在商业地产项目的合作上并不多。住宅地产是有并表的,权益并表只有20多个亿。
时代周报:合作并表会不会成为接下来行业的一个趋势?
欧阳捷:会。不过尽管在行业里面排名似乎提前了,但是权益并没有增加。目前,新城住宅地产的权益性销售额超过90%,并表仅仅是其中很小一部分。
时代周报:在做大的过程中对于可能遇到的瓶颈是怎么考虑的?
欧阳捷:主要是三个方面。
一是对大势的研判还不够,对城市分析研究不足,也有城市布局上的错失机会。比如之前的合肥,在高价地起来前没有进去,把资本和精力放在了最保险的地方,错过了细分市场。
第二是商业运营管理还有不足。目前看起来是建立了一套完整体系,也有6%的租金回报率,有的项目今年可以达到8%,在行业里面算是还不错。不过跟REITs期望的10%还是有差距的。商业运营能力如果更强的话,什么项目都可以做的。
最后是在拿地上,目前在公开市场的拿地和二级市场的拿地比较顺利。不过在拿地速度上还不够支撑企业发展要求。
时代周报:新城接下来在土地储备和销售上作何打算?
欧阳捷:土地储备的目标就是要保证我们的滚动开发和销售。目前未开发土地滚动储备500万-600万平方米,不包括当年拿地当年开工的,拿地之后要进入快速开发,现在住宅是3个月开工,6个月内开盘,3年内要清盘。商业综合体是要在2年内交付开业。
应限制商业用地供应
时代周报:你对当下中央和地方对楼市的调控怎么看?
欧阳捷:中央的态度目前来看是放开的,开放了市场的供求关系,还把控房价的责任放到了地方政府上。但是中央管了两个根本性的东西,一个是钱,第二是地。
现在再讲货币的总量和增速意义不大,我们更多看超发,超发的钱多了自然是要往房地产走的。在土地上是结构性问题,三四线城市供地太多,一二线城市供应太紧,人和钱都往大城市走。
对于一些特大城市和超大城市,我们呼吁要增加一些土地供应,缓解供求关系。三四线城市库存量太大,就应该停止供应土地,消化这些城市已开工和已有的土地储备,减少可能的烂尾现象。
中央控制了土地指标,控制不了地方政府的“未批先用”的现象。建议管理权限和管理责任下放,通过省级政府管理,中央考核省。
商业方面问题更大,总体去库存周期要更长,按照每年9000多万平方米的销售面积计算,14亿的库存量至少要卖11年。商业做不好就一文不值,我们觉得要停止商业用地的供应,原则上不应该新增商业用地,特别是商业存量太大的城市。
时代周报:你呼吁限制商业用地的供应,对新城会不会有影响?
欧阳捷:对于供大于求的城市,我们本身就不会进去。即便进去了,也需要限制。
新城控股的商业地产并不一定说要去一线城市的商业集中地凑热闹,比如上海南京路等,而是在一二线城市中寻找空白板块的机会,比如我们去的长春绿园区、成都龙泉驿区、南昌高新区等,都没有成熟的购物中心。
时代周报:像上海这边,接下来走势会怎样?
欧阳捷:房价不可能涨到天上去,上海下一步楼市政策可能会收紧。从宏观经济学考虑,上海打造都市圈是解决房价上涨过快的根本之道,其首要条件就是把连接周边大中小城市的快速路网打造出来,产业布局统筹协调发展,并推进教育、医疗、社保、养老、公共服务等一体化,让更多人可以工作在上海、居住在上海周边。
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