不限购不限贷 酒店公寓能成上海楼市投资“新宠”吗？

　　随着住宅调控力度普遍升级，酒店式公寓再一次成为“政策避风港”，“投资回报率”、“不限购不限贷”、“租售比高”等说辞也再一次充斥在营销来电中。酒店式公寓产品在历次调控期中成交表现究竟如何，其投资回报又是否值得信赖?以史为鉴，我们以上海为例，对2010年以来酒店式公寓产品进行了梳理和分析。

　　成交量走势：交易规模增速快于住宅，短期调整中成交份额逆势上扬

　　自2010年以来，受限购、限贷政策持续升级、调整的影响，上海酒店式公寓成交规模增速明显快于商品住宅。2015年全市酒店式公寓成交面积达到68.89万平方米，相比2010年增长101%，比同期商品住宅规模增速快了46个百分点。

　　从各年成交面积变化来看，酒店式公寓与行业大周期同步波动。2013年为近年成交峰值，全年成交酒店式公寓13090套，同比增长52%，共计92.78万平方米，同比增加62%。2016年上海限购升级后，凭借“不限购”的优势，酒店式公寓市场热度显著攀升，前9月酒店式公寓共成交68.02万平方米，同比增长47%，成交金额170.35%，同比增长57%，依此趋势来看，今年酒店式公寓成交量有望创下历史新高。

　　但在短期调整期中，酒店式公寓的成交份额往往不降反升，并且在限购、限贷等调控政策升级时，这一“需求替代”效应更加显著。类似情况在近年来的市场短期调整中屡有出现，近如2016年二季度，受“3.25”限购升级影响，商品住宅成交量出现短期调整，但酒店式公寓产品成交量却持续高位，期间市场成交份额由4%提高到了7%以上;远如2011年上半年，受“国八条”、上海房价控制目标等政策出台影响，普通住宅市场热度明显降温，成交量较2010年下半年下滑37%，但酒店式公寓产品成交却持续上涨，成交量较2010年下半年上涨17.5%，市场成交份额显著攀升。