郑荣华：昆仑商业最终目的是满足刚需

　　以下为观点地产新媒体对浙江昆仑控股商业投资集团总裁郑荣华先生的专访实录：

　　观点地产新媒体：从宁波政府到昆仑商业，做出这种改变的原因是什么?

　　郑荣华：到昆仑是2011年左右，最早我调到浙江是在宁波市政府工作，分管商业、城市建设等与房地产有关的内容。

　　为什么从商呢?我觉得人活着要满足两个要素，物质基础基本解决以后，更多希望能够实现意识形态的东西。

　　从商不仅仅是为了钱，当然钱也很重要，它要满足你生活的所需，要满足你在城市的发展，还有你身边的人能够生存。

　　最重要的是，很多人学经济学都是纸上谈兵，唯一解决办法是在企业中让你的理论和价值观得以体现，这是最大的收获。同时，能够把一线案例整合起来，成为理论研究基础点。

　　观点地产新媒体：您平时还写诗?

　　郑荣华：我在经济学研究方面出了很多本书，有两本影响还不错。文学领域，从中学开始就没停过，诗歌比散文的影响力大一点，阅读量达到八百多万，尤其是在互联网时代。

　　因为我比较真实，有感性的一面和理性的一面，从来不会模糊处理。

　　观点地产新媒体：您是如何平衡身上这两种看似矛盾的性格?

　　郑荣华：经济学是极度理性的，诗歌极度感性，走在二者的边缘，让你对事物的看法不同，中国人最大的不好之处在于喜欢隐藏内心的真实感受。

　　人一旦善于隐藏自己，就会影响对外部事物处理的办法和方法，而我是一个不太喜欢隐藏自己的人。

　　我在工作的过程中是极度理性，一定要遵循逻辑规律，遵循数据分析，只有这样我才敢于去做一件事情。工作不是一个人的试验田，涉及到所有员工、董事会成员的利益，不能因为自己感性决策影响整个企业的发展，这是责任问题。

　　但生活是属于自己的，任何人不能剥夺的自由，这是人类的一种本性。人活着有两个目的，第一个，纯粹活着;第二个，自由。

　　观点地产新媒体：昆仑商业所拥有物业规模情况如何?

　　郑荣华：昆仑商业是昆仑控股和昆仑置业等多家公司出资成立的一家集团公司，业务不仅仅是商业运营，也包括商业地产开发，还有一点住宅，但以商业地产开发、收购、并购、运营为核心业务。

　　我们有十多个城市综合体，主要遍布在天津、南京、上海、杭州、宁波、舟山等城市，以长三角为主，持有的商业物业价值已经超过百亿。

　　这种情况下，物业的资产负担有点过大，接下来除了在上海发展综合体外，在其他地方更多以轻资产经营管理为核心。

　　比如说有很多的商业物业过剩，我们会去承接一些，舟山的太平洋百货就是我们运营的一个项目，马上在南昌及一些中部城市也要开几个项目。

　　从传统的商业经营角度来讲，我们的核心竞争力还不够突出，但这两年也走出了一条自己的路，定位为“生活客厅”。生活客厅和城市客厅不一样，主要是以社区商业为主导的商业体，适合5万平方米以下规模。

　　传统商业现在叫第四代商业，并非是一个成功的商业，因为所谓的综合体都非常雷同，靠主力店带动次主力店的发展，但至今为止真正靠运营赚钱盈利的微乎其微。

　　商业没有所谓的好和差，没有所谓的高大上，只有适合周边区域发展的商业才是好商业。商业最终的目的是要回归生活，满足刚性所需。

　　观点地产新媒体：在您看来，商业到底经营的是什么?

　　郑荣华：我们经营的是时间和空间概念，时间是因为租金是以天算的，商户每天都会产生业绩和商业坪效的价值;空间是指我们的面积，如何在有限的面积里做出最大可能的业绩。

　　这样的情况下，我们尽可能把空间丰富化，提升商业的坪效，消费者有猎奇的心理。还有一个概念，我们在定位方面允许每个月有2%到5%商业的轮换，这更有利于商场的可持续发展，有利于消费者的粘合度。