郑荣华：昆仑商业最终目的是满足刚需

　　观点地产新媒体：生活客厅的定位能否理解为偏大众化的项目?

　　郑荣华：可以这么理解。生活客厅并不排斥高端，但我们认为商业的核心是满足大众需求，产品和品牌档次最终由所在的区域中大众消费结构所决定。

　　生活客厅商业模式在全国推广，但产品结构不完全一致，舟山项目会相对高端，西城广场则以传统消费群体为主，所有的策划基调都是以社区为主。

　　观点地产新媒体：这种模式复制性强吗?

　　郑荣华：这种模式复制性最强，因为接地气。刚性需求的东西永远是最接地气的，满足大众需求的东西才能复制。

　　满足大众需求以及意识形态的模式，才能够得以成功。所以我们走的就是这条路，希望未来两到三年以内，在东部、中部城市能够覆盖到20家生活客厅概念的商业，把“爱人、爱家、爱生活”的理念植入到每一个社区里面，这样我们和商户之间的粘合度会非常高，为商场未来的二次销售提供帮助。

　　观点地产新媒体：未来会不会去强化资本竞争?

　　郑荣华：资本运作这一块我们有，但大量运作都在传统住宅中，我们会把商业和住宅剥离开。如果想通过住宅开发来满足商业收益，这都属于耍流氓的表现。商业不赚钱，未来怎么控制风险?

　　今天很多人都会说商业地产危机来了，但我认为商业地产只是出现了结构性过剩。原因有两点：第一，政府缺乏城市运营管理的经验，在商业规划过程中每个区域政府各自为政，没有通盘考虑整个商业网点规划。

　　第二，开发商推动下的商业过剩，根源是同质化竞争。中国现在最严重的问题就是缺乏合作精神，缺乏互动默契，缺乏企业家高瞻远瞩的战略眼光。

　　观点地产新媒体：我们不提倡主力店吗?

　　郑荣华：不是不提倡主力店，而是应该去主力店。一直以来，我们对主力店的定位有一个误区，认为高大上的品牌就是主力店，但实际上主力店是在这个区域最受消费者喜欢的品牌。

　　我反对盲目引进主力店的概念，更反对商业和住宅捆绑的概念，这将会扰乱整个产业经济，这不仅仅是市场经济，从市场经济延伸到了产业经济，这是个辩证的思维。

　　政府应该清晰的认识到：第一，商业布局要上升为城市发展战略，合理布局、统筹布局;第二，要把住宅、商业完全剥离分开，不能拿住宅养商业。

　　未来，我们的生活客厅之所以不想大规模开发，是因为我们看到了不久后中国会有很多综合体抛向社会，我们会接盘，把原来的定位调整为生活客厅，满足大众需求，而且从租金收益、商业坪效来讲，我们已经比他们高了。

　　我们以消费者的接纳程度和认可度来确定主力店是谁，我们给予支持，给予帮助。我们希望50%的品牌都是我们的主力店，不希望是英雄主义的品牌冒出来。

　　观点地产新媒体：在您看来，内地的商业和香港这边开发商相比，哪些方面需要学习?

　　郑荣华：跟香港没有可比性，因为香港所处的区位优势注定要走高端商业路线，香港是个旅游城市、贸易城市，是以奢侈品等级为核心。

　　我们可以学习的地方有两点：第一，香港人把商业坪效做到了极致，空间和时间概念也得到充分运用。

　　对空间的节约、利用是对土地的认知，这一块我们必须反省，因为我们的空间、时间都是花成本去换取的，最后会转嫁给消费者。

　　第二，香港的商业服务和创新理念也远远高于我们，香港是大陆商业的开山鼻祖，也是前辈。