房企再次涌入三四线城市市场 区域战略持续性待考

　　花样年董事会主席潘军则认为要在五六线城市中寻找机会。潘军在对经济观察报的专访中说，五六线存在行业整合的机会，这对“身形”比较小、管理灵活的中小型房企来说是个优势。

　　可以看出，并不是所有三四线城市都受到热捧。一位央企地产公司投资部的人士向经济观察报表示，房企内部划分的“一二线”与“三四线”往往与外界定义不同，会根据经济发展水平、人口流动趋势、楼市供需形势等因素将城市进行划分。

　　上述人士称，房企目前关注的“三四线城市”有两个特征，一是位于京津冀、长三角、珠三角的城市圈中，二是位于一线城市周边，受到产业、人口、房价等外溢影响的城镇。

　　在千亿房企中，碧桂园是依靠三四线城市走出规模扩张之路的典型。2016年，碧桂园新增土地储备规划面积中，一二线城市占比为22%，三四线城市占比为78%。2017年6163亿元可售货值中，约43%的目标市场为三四线城市。最新数据显示，碧桂园一季度销售额已达到1506.6亿元，同比大增251.4%。

　　碧桂园的一位区域总表示，碧桂园在选择城市和拿地时会做基础调研和综合判断，把市场去化率和价格预判进行量化。从财务指标上看，内部收益率、土地获利倍数能不能达到要求，是决策的主要依据。

　　碧桂园拿地的“纪律”，一是不拿面粉比面包贵(楼面价高于房价)的土地;第二，如果预测未来房价要涨10%-15%才能有足够赢利，一般就不拿了。

　　“一般位于都市圈中的强三线城市都能达到这个要求。”上述区域总说，碧桂园今年的计划是在深圳周边的东莞和惠州建10个科技小镇。对于房企而言，通过小镇的开发运营可以获取更加低廉的土地，并在后续运营中可以继续获取稳定的现金回报。

　　利润率难题

　　过去几年，对大多数全国化布局的房企来说，一二线城市是销售额和利润贡献的主要来源：在恒大2016年销售额中，一二线城市的贡献占比67.4%;万科去年新增了173个项目，有88.3%位于一二线城市;即便新增土地储备以三四线为主，碧桂园2016年销售额中仍有59%的比例来自一二线城市。

　　业内普遍认为，三四线城市蛋糕小，没有规模发展的空间。同时，在一二线城市做一个项目，获得的销售额和盈利规模相当于在三四线城市做三到五个项目，但付出的成本小得多。

　　同时，随着城市圈和城际交通的发展，三四线城市的基础设施建设、人口和产业的发展已日渐分化。因此仍有不少房企急于从三四线楼市中拔出脚来。

　　4月21日，深圳国资房企深圳控股就加快了对三四线城市土地的处置工作，挂牌出售5家间接全资附属公司的全部股权，上述公司分别于江苏泰州、广东佛山拥有未开发土地合约100.47万平方米。

　　据深圳控股年报，2016年，其深圳项目平均毛利率约为49.9%，其他一线城市平均毛利率约为36.1%，二线城市平均毛利率约为31.8%，而三线城市平均毛利率仅为11%。

　　万科则在年报中对烟台、乌鲁木齐、唐山、温州、芜湖、大连、南充、南通等12个三四线城市进行了计提存货跌价准备，总金额为13.8　亿元，较2015年的存货跌价准备金额增长82.3%。

　　深职院房地产研究所所长邓志旺指出，和深圳控股一样，很多开发商剥离三四线城市项目，主要是基于管理和利润上的考量。如果市场规模不够大，企业只能操作一到两个项目，这很难形成品牌效应，也无法通过溢价带来利润的提升，这种规模增长“毫无意义”。

　　对于三四线的回暖，深圳控股董事长吕华认为主要是受政策驱动，从人口、财富和其他经济发展因素来看，这种回暖或者增长很难持续。未来政策因素淡化后，房地产的趋势必然会向一二线城市，特别是重点的一二线城市回归。

　　中信建投指出，根据历史经验，一二线城市出现向上的拐点后，三线城市往往表现会滞后;一旦向下的拐点出现，三线城市也会同步下跌。目前整体流动性依旧宽松，但宽松边际已经开始收窄。